区分？一棟？戸建て？不動産投資の種類を比較！それぞれの特徴を紹介します
不動産投資と一口に言っても、区分投資や一棟投資、戸建て投資など、不動産投資の種類は様々。それぞれ投資のメリットやリスクは大幅に異なるため、あなたに合った投資の種類は何か見極めましょう。
今回は不動産投資の入門編として、それぞれの特徴をご紹介します。
区分投資
マンションやアパートを一棟丸ごとではなく、部屋単位で購入して家賃収入や売却収入を得ることを区分投資といいます。建物のうち1部屋のみに投資するなら、どんな間取りでも区分投資になります。
区分投資のメリット
価格が安い
1室のみに投資するため初期費用や物件自体の価格は安く、少ない自己資金で始められます。郊外のワンルームマンションには、物件価格が1,000万円前後のものもあります。
リスクヘッジしやすい
同じ金額を一棟に投資するよりも、複数の部屋に区分投資する方が自然災害などによるリスクを分散しやすいです。エリアを分散させて複数の物件を所有することができます。
物件の管理が楽
建物全てが自分のものではないので、共有部分の管理は管理会社が行ってくれます。自分の投資した1室だけを管理すればいいので、管理に関しては一棟投資よりも手を煩わせません。
売却しやすい
区分マンションや区分アパートは物件価格が安くて購入しやすいことから流動性が高く、損切の際に売却しやすくなっています。ワンルームは需要があるため市場で多く出回っており、買い手も多く存在します。
区分投資のデメリット
空室リスクが高い
投資しているのが1室だけなので収入は0%か100%かの2択です。空室で無収入の状況でも管理費を支払わなくてはいけないため、空室の期間はマイナスが発生してしまいます。
不動産取得税が軽減されない可能性がある
不動産を取得した際にかかる税金は、一定の基準をクリアすると軽減されます。その基準というのが「床面積が 50m2以上240m2以下であること」。区分投資はこの基準を満たすことはほとんどなく、高い税金を支払わなければなりません。
利回りが低い
区分投資は、一棟投資と比べると1つの物件に対しての収益が小さいです。収益があまり得られないにも関わらず管理費や固定資産税などがかかるため、実質利回りは低くなります。
管理の裁量が限定されている
所有する部屋以外の共有部分に関しては管理ができず、裁量が限定的といえます。例えば、空室リスクを軽減するために建物をリノベーションしたいと思っても、他の部屋の所有者が同意しなければ実行できません。
建物全体が自分のものではないため、共有部分の管理については他の所有者と話し合いが必要です。
一棟投資
マンションやアパートを一棟丸ごと購入して家賃収入や売却収入を得ることを一棟投資といいます。総戸数20戸の建物の場合、20世帯分の家賃収入を得ることができます。
一棟投資のメリット
物件の管理が自由
建物全てを所有するため、自分の好きなようにリノベーションや改装することが可能です。建物を魅力的にすることで資産価値が上がると同時に、入居率を高めることができます。修繕がしっかりなされていると、建物を手放すときに売却価格も高くなります。
空室リスクが小さい
区分投資は所有している1部屋が空室になると収入はゼロになりますが、一棟投資は空き室の数だけ収入が減ります。所有する建物の全部屋が空室になることは考えにくいため、収入が減ることはあっても無収入になることはないでしょう。
収益が大きい
所有する部屋数が多いため、区分投資よりも収入金額が多いです。部屋数が多く空室が少ないほど収益が見込め、投資資金の回収が早くなります。
利回りが高い
区分投資と比べて利回りが高いのが魅力です。一棟投資は収入に占める経費の割合が低いので、実質利回りで比較すると数%の差がでることもあります。
一棟投資のデメリット
価格が高い
マンションやアパートの建物全体を購入するわけですから物件価格は高く、ほとんどの方が融資を受けて購入します。例えば一棟マンションの場合、物件価格は数千万円～数億円と高額な投資になります。
売却しにくい
物件価格が高いので買い手が少なく、売り出してから売却にいたるまでかなり時間がかかります。売却するときには長期的スパンで考えましょう。
リスクヘッジしにくい
物件が高額なため、複数の一棟物件に投資している方はあまりいません。ほとんどの方は1つの物件のみに一棟投資しているためリスク分散ができず、自然災害などで大きな被害を受けることもあります。
建物の維持管理費が高い
1棟丸ごと所有しているため、損害保険や固定資産税、都市計画税などは区分投資よりも高額になります。また、建物が老化したら建物全体を修繕しなければなりません。防水工事や外壁修繕などを行った場合、高額な費用がかかります。
戸建て投資
戸建て投資のメリット
少額で始められる
戸建ては中古で500万円以下で買える物件もあり、かなり安く投資を始めることができます。また、安い物件ならば融資を受けず、現金一括で購入することも可能です。ローン返済がない、または融資額が少ないと早く返済できるので安心ですよね。
管理が楽
マンションやアパートにはエレベーターや廊下、エントランスホールなどの共用部分がありますが、戸建てにはそういった共用部分がありません。基本的に入居者が清掃、手入れをするため管理が非常に楽です。
ファミリー層から需要がある
子どものいる世帯に人気なのは、やっぱり戸建て。マイホームを購入するお金はないけれど戸建てに住みたい…といった方は非常に多くいます。マンションやアパートですと駅から多少離れると入居率は低くなりますが、戸建ての場合は駅から少し離れていても戸建てに魅力を感じる方は多く、入居率は高い傾向にあります。
戸建て投資のデメリット
物件の数が少ない
少額から始められることや、そもそも自分が住む用に購入する方が多く、物件数が少ないです。そのため購入しようと思っても好みの物件がなかなか見つかりません。良い物件はすぐに購入されてしまいますので、常に物件情報をチェックする必要があります。
空室は家を傷める
住む人がいないと家は傷んでしまうので、入居者のいない期間が続くと修繕が必要になったり、物件価値が下がってしまったりする事もあります。空室リスクを低くするためには、住み心地が良いようにリノベーションする、駅近の物件を選ぶなどの工夫が必要です。
その他の不動産投資
初めての不動産投資は不安なため、マンションやアパートを避けて駐車場やロッカーなど少額で始められる投資を行う方が増えています。
- 駐車場
- ロッカー
- トランクルーム
- 民泊
など
駐車場経営は、月極駐車場かコインパーキングとして活用し安定した収入を得ることができます。駅近ですとコインパーキング、駅から少し離れた場所なら月極駐車場にすると収益をあげやすいと言われています。
駐車場やロッカー、トランクルーム以外には、民泊の人気が高まりつつあります。旅行客や合宿で使われることが多く、全国の民泊施設を検索できるサイトも充実しているため集客しやすい環境にあるでしょう。
上記の不動産投資はリスクが低く気軽に投資できるため、初心者の方にもオススメです。いきなりマンションやアパート投資はチャレンジしにくいという方は、ぜひこちらも検討してみてください。
