【初めての不動産売却】不動産の売り出し価格はどう決める？

「不動産を売却したいけど、いくらで売ったら良いか分からない…。」
そんなお悩みを抱える方は多いのではないでしょうか？

不動産売却をする際には、不動産の売り出し価格設定は非常に重要となります。
売り出し価格が安くては損をしてしまいますし、高すぎても買い手はつきにくくなってしまいます。

そこで今回は初めての不動産売却をお考えの方向けに、不動産の売り出し価格の決め方をご紹介していきます。

「査定価格」、「売り出し価格」、「成約価格」の違い

不動産を売却する際には、「査定価格」と「売り出し価格」、「成約価格」と3つの価格が出てきます。売り出し価格について知るのであれば、まずはこの3つの違いをしっかりと確認しておきましょう。

査定価格

不動産会社が「物件がいくらで売れるか」で出した金額が、査定価格です。不動産会社は、3ヶ月ほどで売れる金額を査定価格として提示することが多いようです。

査定価格はあくまでも売却できる金額の予想ですので、実際には査定価格よりも安く売れることもあれば、高く売れることもあります。
立地や周辺の取引事例などの不動産情報を元にして査定価格を出したり、実際に訪問して査定価格を出したりします。
具体的な査定価格を知りたいのであれば、訪問査定してもらうことをお勧めします。

売り出し価格

売り出し価格は、「実際に物件を売りだす時の金額」となりますので、不動産を売り出しているチラシやインターネット上に掲載されている物件の価格が売り出し価格となります。

売り出し価格は査定価格をたたき台にし、不動産会社と売主が相談して決めます。

成約価格

成約価格は、「物件が売れた金額」のことです。
売り出し価格と成約価格が同一になることもありますが、不動産売却は買主との値引き交渉が多くありますので、成約価格が売り出し価格よりも安くなることも普通です。
そのため、値下げすることを見越して売り出し価格を決めることも戦略となります。

売り出し価格の決め方

売り出し価格は、査定価格をもとに不動産会社と売主が相談しながら決定するものですので、売主が納得できる金額を売り出し価格にすることができます。
売却価格を相場より高く設定することも可能ですが、そうすると買い手が見つかりにくかったり、値引き交渉に応じることも想定しておくと良いでしょう。

基本的には査定価格に近い金額を売り出し価格に設定するのですが、早く売却したい場合や、なるべく高く売却したい場合は以下を参考にしてください。

早く売却したい場合

不動産を早く売却したいとお考えの方は、売り出し価格を相場よりも少し低めにすると良いでしょう。
買い手は「良い物件を安く買いたい」と思いますので、相場よりも安くすれば購入してもらいやすくなるのです。
最初から売り出し価格を相場より安くすれば、多くの購入希望者が現れることでしょう。

なるべく高く売却したい場合

売却する物件が賃貸不動産であれば利回りで価格が決まる面があり、満室の方が高く売りやすくなります。
なるべく高く売るためには、以下のような対策方法があります。
①賃料を高く設定して入居を決める
利回りが高いほど不動産は高く売れますので、賃料を高く設定して入居を決める努力が必要です。
いきなり値上げ交渉をすると入居者が退去してしまう恐れがありますので、入居者の入れ替わり時に賃料改定するのがベストでしょう。
値上げ交渉のポイントについては、以下の記事でご確認ください。

②物件のメンテナンスをする
外壁や防水などのメンテナンスがしっかりとされていることも、物件を高く売るためには必要な要件です。
修繕にはある程度の費用がかかりますので、修繕した方が良いのか事前に見積もると良いでしょう。
お勧めの方法としては、住宅診断（ホームインスペクション）をして物件の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき部分、かかる費用などを確認し、修繕した場合の物件を査定依頼することです。

③更地にして売却する
古い賃貸不動産は資産価値が低いため、入居者を立ち退きさせて更地にしてしまった方が高く売却できることがあります。
入居者が立退いてくれない場合には「立退料」が必要になるケースがありますので、立退料の相場や税務上の取り扱いを事前に確認しておきましょう。

まとめ

今回は、不動産の売り出し価格の決め方をご紹介しました。
基本的に不動産の売り出し価格は不動産会社と相談しながら決めますので、一人で悩むことはありません。
初めての不動産売却で大切なのは、信頼できる不動産会社、担当者を見つけて自分の要望をしっかりと伝えることです。

不動産売却で失敗しないよう、不動産会社は慎重に選ぶようにしてくださいね。