不動産投資のオーバーローンは危険？！利用前にリスクを確認しよう
オーバーローンを利用すると自己資金を減らさずに不動産投資を始めることができるため、オーバーローンを魅力的に感じる方もいらっしゃることでしょう。
しかし、オーバーローンには大きなリスクがある事を忘れてはいけません。
オーバーローンを利用する前に、その仕組みとリスクを確認していきましょう。
オーバーローンとは
マイホームや収益物件の購入時には多くの方が金融機関から融資を受けていますが、どのようにローンを組むかは人それぞれです。
ローンの組み方は大きく分けると以下の3パターンです。
- 頭金を入れて物件価格以下の金額の融資を受け、諸経費を自己資金でまかなう
- 頭金ゼロで物件価格と同じ額の融資を受け、諸経費を自己資金でまかなう【フルローン】
- 頭金ゼロで、物件価格と諸経費まで含めた融資を受ける【オーバーローン】
上記で分かる通り、オーバーローンとは物件価格以上の融資を受けることです。
フルローンとオーバーローンを混同している方もいらっしゃいますが、物件価格までしか融資されないのがフルローン、物件価格+諸経費を融資してもらえるのがオーバーローンです。この違いはしっかりと覚えておきましょう。
では、この「諸経費」とは一体何のことを指しているのでしょうか。
不動産投資を始める場合には物件の購入費用に加えて仲介手数料や登録免許税、融資事務手数料、火災保険料などの諸経費がかかるため、オーバーローンではこれら諸経費も含めた融資を受ける仕組みとなっているのです。
不動産投資の初期費用は物件価格の5%～7%程度なので、例えば5,000万円のマンションを購入する場合には初期費用として250万円～350万円がかかります。
不動産は高額な買い物なので、初期費用の負担も大きくなる傾向にあります。
余裕があれば自己資金から初期費用を支払えますが、たとえ自己資金に余裕がなくてもオーバーローンを利用することで不動産購入が可能になるのです。
オーバーローンのメリット
オーバーローンは諸経費まで含めた融資なので、自己資金を減らさずに不動産投資を始められることが最大のメリットです。
そのため自己資金が少ない方や、万一の時に備えて自己資金には手をつけたくないとお考えの方などはオーバーローンの利用を検討しても良いでしょう。
自己資金が手元に残っていれば、賃貸経営で予期せぬ出費が生じた時の備えになります。
ローンを利用して収益物件を購入した方は毎月の家賃収入を返済に充てることになるのですが、時には空室が埋まらず家賃収入でローン返済ができなくなることもあるでしょう。
このように期待通りの家賃収入が得られなかった場合でも、手元の自己資金に余裕があれば滞りなくローンを返済することができるのです。
ほかにも、賃貸経営ではリフォームやリノベーション、立退料の支払いが発生する可能性もあります。賃貸経営において予期せぬ出費は必ず発生するものと考え、自己資金に余裕を持っておくことが大切です。
オーバーローンのリスク
返済額が多くなる
オーバーローンは頭金を入れないばかりか物件価格以上の融資を受けるため、毎月の返済額が多くなります。
毎月の家賃収入で返済できれば良いですが、何が起きるか分からないのが不動産投資の怖いところ。空室がなかなか埋まらず期待通りの家賃収入が得られないことも十分あり得ます。
客付けがしやすく利回りが高い“優良物件”ですと安定した収入が見込めるため、オーバーローンであっても概ね計画通りに返済できるでしょう。
反対に、客付けがしにくく利回りが低い物件の場合は空室に頭を抱えることになる可能性が高いため、オーバーローンを組むと返済に苦労することになるでしょう。
売却しにくい
不動産を売却する時には抵当権を抹消する必要があるため、金融機関に残りのローンを一括返済しなければなりません。
一般的には不動産の売却で得た売却益で一括返済するのですが、オーバーローンの場合には借入額が大きいため売却益で一括返済できない可能性が高いのです。
売却益に自己資金を足しても一括返済できないケースもあり、「売却したいのに売却できない」といった事態に陥ることがあります。
違法なオーバーローンもある？
オーバーローン自体は違法ではないのですが、金融機関の許可なしにオーバーローンを利用したり、オーバーローンを不動産購入以外の目的に利用することは違法です。
前者の違法なオーバーローン利用については、「かきあげ」という手法がよく用いられます。
かきあげとは、実際の契約書と金融機関に提出する契約書の2通を作成し、金融機関に提出する契約書の物件価格を実際の価格よりも高く記載する手法です。そうすることで、金融機関にバレることなく実際の物件価格以上の金額を融資してもらうのです。
契約書を偽装しているわけですから、かきあげをすると有印私文書偽造の罪に問われます。
後者は、オーバーローンを車の購入など不動産購入以外に利用することに違法性があります。金融機関は不動産購入が目的だからと金利を低く設定しているため、目的以外のものにローンを利用することは詐欺罪に問われます。
オーバーローンを不正に利用してしまう方もいらっしゃいますが、不正にオーバーローンを利用することは違法ですし、金融機関に不正利用がバレると一括返済を求められるなどのリスクもあります。
どのような理由があったとしても、違法なオーバーローンには絶対に手を出さないようにしましょう。
融資に関してお悩みの方は、不動産会社に相談してみてください。プロの意見を聞くことで、きっとご自身に合った融資を受けられることでしょう。
