不動産投資をはじめるのに必要な頭金について

マンション投資は初期費用さえあれば、サラリーマンでも始められます。
初期費用はある程度決まった金額ですが、頭金をいくら入れるかが悩みどころ…。

「どれくらい頭金を入れたらいい？」「そもそも頭金って必須なの？」といった疑問を解決するため、頭金についてご説明していきます。

頭金以外の初期費用もまとめていますので、マンション投資に必要な費用が気になる方は、まずこちらをご覧ください。

初期費用とは？

不動産投資をする方が1番気になるのは「いくらあれば不動産投資を始められるか？」だと思います。一棟マンション投資を例にあげると、都内であれば良い物件は1億円以上、安くても数千万円はかかります。思わず二度見してしまうような金額ですが、ご安心ください。

不動産投資を始めるにあたって全額を現金で用意する必要はなく、少ない資金で不動産を購入する方は物件価格の5％～7％程度の頭金で不動産投資を始めています。

というわけで、1億円の一棟マンション投資の場合、初期費用は500万円～700万円あれば良いことになります。
少額の区分投資なら話は別ですが、不動産を一括で購入する方はほとんどいません。通常は融資を受けるため、初期費用だけを用意します。

ではここで、融資を受けるのに必要な費用を含んだ「初期費用の内訳」を確認しておきましょう。

税金や手数料は、物件や融資を受ける金融機関によりそれぞれです。また、物件の購入時には頭金をどれほど支払うか考える必要もあります。頭金はどれだけの金額を支払うかを自分で決めることができるため、自己資金に合った金額を支払えます。

頭金は必須？

結論から言うと、頭金は必須ではありません。頭金の相場は物件価格の2～3割ほどですが、頭金ゼロのフルローンを組むことも可能です。

自己資金が少ない方には魅力的な話に聞こえるでしょうが、うまい話ばかりではありません。頭金が0円や少額だと、自己資金が少なくても不動産投資ができるメリットがある一方、デメリットも存在します。

頭金を少額にするデメリット

返済金額が増える

頭金が少ないほど借入額が増えますよね。借入額が増える＝返済金額が増えるという事です。
例えば8,000万円の物件購入に35年ローン、金利3%で融資を受けるとしましょう。
2,000万円の頭金を入れた場合は9,699万円、頭金が1,000万円の場合11,315万円が35年間で支払う総返済額となり、月々の返済額の差は4万円にもおよびます。

審査に通りにくくなる

銀行側からすると、融資した金額が高くなるほど利益も大きくなるため、審査に通りやすくなると考える方もいると思います。

しかし、融資金額が大きいほど貸し倒れのリスクが高まります。そこで銀行は、貸し倒れのリスクを頭金の額によって見極めます。頭金が多いほど信頼感が高まりますし、一定額の資金を得ることができるのです。

想定外の出費に対応しにくい

頭金を少額にした場合、毎月の返済額は高くなります。安定した家賃収入が得られると良いですが、空室で収入が減ることもあります。また、建物が劣化して工事や補修が必要になる場合もあります。返済額が大きくて想定外の出費に対応できない、という場合下手をすると物件を手放さなくてはならない可能性もでてきます。

まとめ

「マンション投資はお金持ちしかできない」というイメージを持つ方が多いですが、初期費用さえ用意できれば投資を始められます。

不動産投資ですと年収の約7～10倍の融資を受けられることが多いため、サラリーマンでも一棟投資をすることが可能です。ただ、初期費用を抑えるために頭金ゼロにすると様々なデメリットがあることには注意しておきたいところです。

空室リスクや災害リスクなどで収入を得られなくなることも考え、入居率が悪化しても返済できるように頭金を入れておくことをオススメします。