不動産投資を事業的規模で行うと、どんなメリットがある？
不動産投資をしている大家さんが一度は考えたことがあるであろう「事業的規模での不動産投資」には実際のところ、どれほどメリットがあるのでしょうか？
事業的規模で不動産投資をしてもメリットが少ないのであれば、あまり挑戦する気にはなれないでしょう。
そこで今回は、不動産投資を事業的規模で行った場合のメリット、デメリットの両方をご紹介していきます。
事業的規模の判定
マンション経営や駐車場経営など、不動産を使って得た収益は不動産所得として扱われるのですが、一定の規模を超えると不動産所得ではなく、事業所得として扱われます。
事業所得は所得金額の計算上の取り扱いが不動産所得と異なり、メリットが多くあります。
では、不動産投資の事業的規模とはどれほどの規模なのでしょうか。
一般的には、以下の通りとなっています。
事業的規模とは
以下のように、不動産投資の事業的規模は5棟10室基準と言われています。
- 独立家屋の場合：5棟以上
- アパート・マンションの場合：10室以上
- 駐車場の場合：50台以上
ただ、この基準はあくまでも簡易的な判定方法ですので、5棟10室に該当していても事業的規模とみなされないケースはありますし、逆に5棟10室に該当していなくても事業的規模と判定されるケースもあります。
不動産投資を事業的規模で行うメリット
メリット①65万円の青色申告特別控除が受けられる
確定申告の方法には「青色申告」と「白色申告」の２種類があり、不動産所得がある方はどちらかの方法を選んで確定申告をしなければなりません。
青色申告を選ぶと10万円もしくは65万円の控除を受けられるのですが、65万円の控除を受けるには以下の条件を満たしている必要があります。
65万円の青色申告特別控除を受ける条件
- 事業的規模（5棟10室基準）での不動産所得がある。
- 帳簿書類を備え付け、取引内容の詳細を記録している。
- 貸借対照表や損益計算書などの明細書を添付する。
つまり、不動産投資を事業的規模で行う方は他の条件をきちんとクリアすれば65万円の青色申告特別控除を受けることが可能なのです。
メリット②専従者給与を経費にできる
事業的規模の場合、青色申告の青色事業専従者給与もしくは白色申告の事業専従者控除を受ける事ができます。
青色事業専従者給与の場合は家族に支払った給与を経費にでき、白色申告の事業専従者控除の場合は原則として配偶者が86万円、それ以外の家族は50万円の控除を受けられます。
なお、この制度を利用すると配偶者控除や扶養控除が受けられなくなるので、それぞれの控除額を比較して、どの制度を利用するか検討してください。
ちなみに、青色事業専従者給与と白色申告の事業専従者控除の対象となる家族は以下の条件を満たしていなければなりません。
- 15歳以上であること
- 生計が同一であること
- 専従者として6カ月以上従事していること
メリット③建物の取壊し費用を全額経費にできる
事業的規模の場合、建物の取壊しなどにかかった費用を全額経費に計上することができます。そして、経費に計上して赤字になった場合にはその損失を3年間繰り越すことができるメリットがあります。
メリット④回収不能な賃料をその年分の経費にできる
事業的規模ではない場合、賃料等の回収不能による貸倒損失は回収不能になった年分まで遡って所得計算し直すのですが、事業的規模の場合、回収不能な賃料をその年分の経費に計上することが出来ます。
事業的規模のデメリット
デメリット①事業税がかかる
賃貸経営を事業的規模で行っている場合、事業税を支払わなくてはなりません。
10万円もしくは65万円の青色申告特別控除を適用する前の金額から290万円を控除した金額に対して、5％の事業税が課されます。
（例）家賃収入が1,000万円、経費が100万円の場合
青色申告特別控除前の金額：900万円
事業税額：（900万円－290万円）×5％＝30万5千円
デメリット②記帳の作成が煩雑
65万円の青色申告特別控除を受けるためには、複式簿記での記帳を行い、さらに貸借対照表と損益計算書を作成する必要があります。
事業的規模の不動産投資がお勧めの理由
これまでご紹介してきた通り、不動産投資を事業的規模で行うと数多くのメリットが受けられるようになります。手続きが煩雑であったり事業税が課されるデメリットはありますが、それを上回るほどのメリットがあると言えるでしょう。
今後、大家として生計を立てていきたいとお考えの方は、事業的規模での不動産投資がお勧めです。さらに言えば法人化も併せて検討し、ご自身に合った選択をするのがベストでしょう。
