収益物件ってどんな物件？メリットデメリットを含め紹介します！
収益物件とは、新築・中古を問わず「毎月一定の賃金収入のある物件」を指します。収益物件を購入・運用することで長期的に安定した収入を見込めますが、うまい話だけではないのが投資です。
こちらでは不動産投資を始めたい方向けに、収益物件の特徴やメリット、デメリットを分かりやすくご説明していきます。収益物件のいろはを理解したら、いよいよ物件選び。収益物件を選ぶ時のポイントまでしっかりとお伝えします！
収益物件とは
収益物件とは新築・中古を問わず「毎月一定の賃金収入のある物件」のことを言い、希望者に住宅や仕事場として物件を貸出し、賃料を受け取ることを目的とします。アパートやマンション、オフィスビル、テナント等がこれに該当します。
一度購入すればその後ずっと賃金収入が得られるため、利回りの良い収益物件は資金運用に適していると注目されています。若いうちに購入すれば早い段階で投資資金を回収でき、その後の賃金収入は純粋な利益となります。
安定した収入を見込めるのは嬉しいですが、うまい話だけではありません。収益物件は高額なため、ほとんどの方は一括購入できず融資を受けて購入しています。賃金収入を返済に充てられるとは言え、借金を背負う必要があるのです。
収益物件のメリット
自己資金以上の物件が購入できる
初期費用さえ準備できれば収益物件を購入できるため、自己資金以上の高額な物件を運用することが可能です。金融機関から借り入れたお金は賃金収入によって返済しますので、実質利回りの良い収益物件の場合早期の完済が期待できます。返済が終わった後の賃金収入は純粋な利益となり、安定した収入を得られるようになります。
少額で始められる不動産投資はサラリーマン人気も高く、老後の資金準備のための資金運用としても注目を集めています。
生命保険の代わりになる
物件購入に金融機関から借り入れた場合、通常は「団体信用生命保険」に加入します。団信（だんしん）と略されて呼ばれていることが多いですよね。団信に加入していると、ローンの返済中に万一のことがあった場合、加入者に代わってローン残高を支払ってくれます。
どのプランでも基本的には「死亡・所定の高度障害状態」に陥ったら保険金が支払われるようになっているので、万一のことが起きても残された家族に借金を背負わせない、高度障害で働けなくなっても賃金収入を得て治療費や生活費に充てられる、など保険の役割を果たします。保険料や金利が上乗せされますが、がんや脳卒中、急性心筋梗塞になったら保険金が支払われるプランもあります。
病歴や健康状態、年齢によっては加入できないこともあるため注意が必要です。
インフレ・デフレに強い
インフレは物価上昇、デフレは物価下落の状況にあることを言いますよね。株やFXなどの投資はこういった景気変動に大きく影響されますが、不動産投資は景気変動に強いため安定した収入を得ることができます。
インフレ・デフレの物件への影響は以下の通りです
- インフレ：モノ（＝物件）の価値が上がる
- デフレ：モノ（＝物件）の価値は下がるが、賃料は下がりにくい
収益物件のデメリット
空室リスク
収益物件は、物件を貸出して賃料を受け取ることで初めて収入を得られます。そのため入居希望者がいなければ空室になり、見込んでいた収入は得られません。
1室のみに投資する区分投資は空室になると一気に収入はゼロになるため、空室リスクは高いと言えます。それと比べると一棟投資は一棟丸ごとに投資するため、空室の分だけ収入が減り、空室リスクを軽減することができます。
災害リスク
地震や火事で建物が倒壊したり損傷したりするリスクがあります。建物が損傷した場合は修繕が必要となり、最悪の場合は全壊してその後の賃金収入が得られず、返済不能な事態に陥ることもあります。一般世帯が被災した時には「被災者生活再建支援法」で定められている支援金を受けとれますが、投資が目的の建物が災害で被害を受けてもオーナーは支援金を受け取ることができません。
災害で被害を受けたら、オーナーは自力で修繕・再建しなければなりません。そのため、災害リスクに火災保険・地震保険などで備える必要があります。
金利上昇リスク
物件購入のためにローンを組む際、固定金利と変動金利のどちらかを選択します。固定金利は金利が一定の代わりに変動金利よりも高い金利が設定されており、変動金利は金利が比較的低く設定されている代わりに定期的に金利が見直され変動します。
変動金利を選んで金利が上昇した場合、数%の金利上昇でも返済額が急増します。金利上昇リスクを低くするためには、繰り上げ返済やローンの乗り換えなどで早期完済することが大切です。
収益物件を選ぶ時のポイント
物件がどれだけの収益をあげるかを判断するには、まず利回りを確認しましょう。利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2つがありますが、賢く収益物件を選ぶなら実質利回りを参考にするのが大切です。表面利回りは年間収入を物件購入価格で割った大まかな指標ですが、実質利回りは物件購入価格の他に管理費や修繕積立金など、ランニングコストも含めて割るので、より正確な収益性を確認できます。
しかし、どれほど利回りがよくても入居希望者がいなければ空室になってしまいます。空室は賃金収入を得られないので、ぜひとも避けたいところです。「駅から近い」「近くにコンビニやスーパーがある」「学校や保育園が近くて子育てしやすい」など、入居者に需要のあるエリアを選びましょう。
また、空き室リスクを軽減できる一棟投資を選ぶのもオススメです。区分投資は1室のみに投資するため賃金収入は0%か100%のどちらかですが、一棟投資は一棟丸ごとに投資するため空室の分だけ収入が減り、無収入になる事はほぼありません。
また、地震や火事に対して強度がある建物を選ぶことも忘れないでください。自然災害の発生を防ぐことはできないため、災害リスクへの備えが重要です。
火災保険の加入はもちろんのこと、建物の築年数に着目してください。
マンションの場合は1981年6月1日以降に建てられた建物、アパートの場合は2000年6月1日以降に建てられた建物が耐震性に優れます。
- 実質利回りを確認する
- 入居者に需要のあるエリアを選ぶ
- 建物の築年数を確認する
計算方法：{(年間家賃収入−年間経費)÷(物件購入にかかった金額)}×100
マンション：1981年6月1日以降に建てられた建物
アパート：2000年6月1日以降に建てられた建物
