競売物件とは？メリットやリスクについて紹介します

債務を履行しない方の所有する不動産を裁判所が差し押さえ、入札方式で売り出した物件を「競売物件」と言います。一般に流通する物件と比べて割安で物件を購入できるのが魅力的な競売物件ですが、多くのリスクも。

こちらでは、一般の物件と比べて競売物件が割安な理由やメリット、リスクをご説明していきます。初心者には難しい競売物件ですが、まずは理解を深めることから始めていきましょう。

競売物件とは

裁判所で差し押さえた物件を入札で売り出すことを競売と言い、この売り出される物件が「競売物件」です。裁判所は債務を履行しない人が所有する不動産を差し押さえた後、入札方式で販売を行います。1番高額な入札をした人が物件を購入でき、入札者が支払った代金は債務の返済に充てられます。

一般の市場よりも安く購入できるため、サラリーマンなどの個人が購入することも増えてきました。一般物件よりも3割ほど安く購入できるため、「何でそんなに安く買えるの？」と疑問を感じる方もいますよね。安く購入できる理由には、一般物件と競売物件それぞれに適用される法律の違いが大きく関わっているのです。

一般物件は買主の利益を保護する「宅地建物取引業法」が適用されますが、競売物件は買主の保護がなく、購入は全て自己責任となる「民事執行法」が適用されます。安さの理由が一目瞭然で分かるよう、一般物件との違いを以下にまとめてみました。

競売物件と一般物件の違い

競売物件は買主の保護がなく、買主が物件の全責任を負う特徴があります。
こうして見ると競売物件の購入に不安を感じる方も出てきますが、メリットとリスクを理解すれば競売物件は魅力的な不動産投資になります。

競売物件のメリット

• 一般の市場価格よりも3割ほど安く購入できる
• 市場に出回っていない物件がある
• 裁判所が権利の移転をするため、権利に関する手続きが簡単

競売物件のメリットは何と言っても、一般の物件よりも割安で物件購入できることです。例えば、一般に流通していたら1,000万円する物件が競売物件だと700万円ほどで購入することが可能です。事前に物件の状況や築年数などをしっかりと確認したら問題を抱える物件はある程度避けられますし、一般市場に出回らない物件が豊富なので掘り出し物件が見つかる可能性は大きいです。

掘り出し物件を購入できたら煩雑な手続きが待っていますが、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記など、権利関係の移転は裁判所が全て行ってくれます。一般の物件のように、売主と買主の権利がぶつかり合う事がないため安心ですよね。

競売物件のリスク

• 物件の内覧ができない
• 物件の情報が限られている
• 入札までの期間が短い
• 入札しても落札できない場合がある
• 引渡し義務がない
• 瑕疵担保責任がない

競売物件は、物件資料の閲覧が開始されてから開札まで1ヵ月ほどと、非常に短い期間で競売されます。裁判所が作成した資料からしか情報が得られず内覧もできないため、短期間で限られた情報を頼りに入札額を決める必要があります。

無事に入札できても、必ずしも落札できるとは限りません。1番高い額で入札した人が競売物件を購入することができるため、落札できなかった場合は下調べの時間がムダになってしまうこともあります。

落札して物件を購入することができた場合は、物件の所有権があなたに移ります。しかし、競売物件には売主がいないため、引渡し義務や瑕疵担保責任がありません。
そのため占有者が立ち退いてくれない、建物に欠陥があった等の問題は自分で解決する必要があります。

競売物件を購入する際の注意点

支払いは一括

競売物件は一括払いで購入する必要があります。また、購入代金の2割を保証金として前払いしなくてはいけません。落札後、期限内に支払いができないと競売物件の権利が失われてしまいますので、事前に資金を準備しておく必要があります。支払いの期限に関しては、落札してから1ヵ月以内であることが多いようです。

購入後に諸費用が発生することも

一般の物件は瑕疵担保責任があるため、物件購入後に瑕疵を見つけたら売主が修繕費用を支払ってくれます。しかし競売物件は売主がいないため、瑕疵担保責任はありません。内覧ができないので建物に不備があるかは購入後に分かるのでリスクは高めです。また、占有者の退去に裁判所の強制執行による手続きをすることがあり、これにも費用は発生します。購入後に諸費用がかかることを想定して、慎重に入札額を決めなければいけませんね。

不動産投資ガイド｜パワフル不動産投資

不動産の瑕疵担保責任について紹介します

https://www.powerful-fudousan.jp/guide/real_estate/warranty/

不動産の引渡し時には建物に欠陥がないように見えても、後々何らかの欠陥が発見される事があります。一見問題がないように見えても、建物は売主・買主ともに気が付かない欠陥（瑕疵）を抱えている事があるのです。瑕疵が発見された場合、売主はその瑕疵に対して「瑕疵担保責任」を負わなければならないため、物件売却時には契約書に瑕疵担保責任に関して記載しておくことが大切です。今回は瑕疵担保責任に不安を抱える売主様向けに、瑕疵担保責任の内容や売買契約時に注意すべき事について説明していきます。瑕疵担保責任とは瑕疵担保...

競売物件の情報を得るには

一般の市場に出回っていない競売物件は、どうやって情報収集すればいいのかと困惑することでしょう。競売物件を調べる時は基本的に「裁判所が作成・公開する3つの書類」をもとに物件を見ていきます。

所在地や物件価格、広さなどの大まかな情報は新聞やインターネットなどでも見ることができます。物件の詳細は、上記の書類3点を裁判所で閲覧するか、最高裁判所が運用する『不動産競売物件情報サイト』で確認しましょう。

まとめ

競売物件は割安な分様々なリスクがあるため、投資初心者にはあまりオススメしません。

まず物件購入からして、良い物件はプロの投資家や不動産業者にすぐ買い取られてしまい、初心者の立ち入る隙はないでしょう。限られた情報をもとに短期間で入札を決めなければなりませんし、副業として競売物件の購入を考えている方は、まず物件を調べる時間を確保できないと思います。

他にも物件状態の見極め方や購入後のフローなどもあり、競売物件への投資は知識がないと非常に厳しいと言えます。ある程度投資経験と知識のある方ですと競売物件は向いていますが、「初心者が競売物件に手を出すとほぼ失敗する」と言われているほど初心者には難しいようです。

競売物件への投資に不安や心配を抱える方には、競売代行サービスの利用をオススメします。経験豊富なプロが競売代行してくれるので落札の可能性はグンと上がりますし、上手くいけば収益性の高い物件を購入することができます。競売物件は入札方式で落札できない場合もあるため、競売代行サービスを利用するのであれば成果報酬型の業者に依頼するようにしましょう。