賃貸の又貸しが発覚！大家がとるべき行動は？
「ふとしたきっかけで入居者の部屋を訪ねたら、契約者と違う人が住んでいた…」大家をしていると、そんな事態に遭遇することがあるかもしれません。
あって欲しくはないことですが、賃貸の又貸しが発覚したら大家はどう対処すれば良いのでしょうか？
今回は賃貸の又貸しに関するトラブルや、大家がとるべき行動についてご説明していきます。
賃貸の又貸しとは？
人から借りたモノをさらに別の人へ貸すことを「又貸し」と言います（転貸も同義です）。
又貸しは英語でsubleaseと言うことからお分かりになるかと思いますが、賃貸経営において大家が利用できるサブリース（一括借り上げ）も又貸しの一種です。
大家がサブリース会社と契約して又貸しをする分には問題ないのですが、それ以外の大家が許可していない又貸しは、賃貸借契約を違反することになります。
例えば、借主が大家に黙って勝手に友人へ部屋を貸してしまったり、大家に申告せず家族、恋人と同居していたりすれば契約違反になりますし、又貸しによって様々なトラブルが生じる可能性があります。
賃貸借契約には又貸しの禁止に関する規約が書かれていますが、実は民法上でも又貸しを禁止する旨が記載されています。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
（転貸の効果）
引用：e-Gov
民法で上記のように定められていることから、たとえ賃貸借契約書に又貸しを禁止する旨を記載していなくても借主が大家に無断で第三者に賃貸物件の又貸しをしていた場合、大家は契約を解除することができるのです。
又貸しによるトラブル
当たり前ですが、転借人（実際に入居している方）は大家と賃貸借契約を交わしてはいません。入居中のルールや注意事項などの説明は受けていませんし、「自分は契約者ではないから」といった気持ちが生まれやすいため以下のようなトラブルが生じやすいのです。そして、ほとんどの場合トラブルに発展してから初めて又貸しが発覚します。
家賃滞納
入居者の家賃滞納が続いたタイミングで家賃催促をしてみたら、実は契約者以外の人物が入居していた（又貸ししていた）ことが発覚するというケースはかなり多いようです。
実際に入居している方は所得が低かったり水商売などの職業をしていたりと入居審査に通りづらい理由があることが多く、家賃の支払い能力が低い傾向にあります。
そこで大家が滞納分の家賃を催促するわけですが、請求先は実際に住んでいる方ではなく賃貸借契約を交わした契約者本人となります。契約者とスムーズに連絡をとれて家賃が振り込まれれば良いのですが、現実はそう上手くはいきません。
契約者と連絡がとれなかったり、連絡がとれたとしても家賃の支払いを拒否されるなどのトラブルに繋がってしまうのです。そうなると大家は明渡請求訴訟などの法的措置をとることも考えなくてはなりません。
近隣トラブル
転借人が入居中のルールを守っていれば近隣トラブルに発展する事は少ないのですが、外国人や夜のお仕事をしている方が住んでいる場合、近隣トラブルが起きやすい傾向にあります。
例えば夜に大声で話す「騒音トラブル」、夜間にゴミを出したり分別をしていなかったりする「ゴミ出しトラブル」、部屋を綺麗に使わず悪臭が漂う「悪臭トラブル」など…。
こういった迷惑行為について近隣住民から大家に苦情が入ることで、又貸しが発覚することもあります。
大家はどう対処するべきか
又貸しはトラブルに発展する可能性が高いですし、そもそも賃貸借契約や民法で禁止されている事なので大家は然るべき対処をしなければなりません。
では、大家が又貸しを未然に防ぐにはどうすれば良いかというと、契約者に賃貸借契約書の内容をよく確認してもらい、又貸しが禁止の旨をしっかりと説明することが大切です。
又貸しをした際には違約金が発生する特約をつけ、契約時に説明しておくことも又貸しの対策になるでしょう。
しかし、いくら又貸しの対策をしても残念ながら又貸しされてしまうケースもあります。又貸しが発覚したら大家は賃貸借契約書の内容をよく確認し、迅速に対応しましょう。
また、又貸しは契約者ではない「第三者」も関わってくるため話がこじれやすい性質があります。大家の手に負えないと判断した場合には、弁護士へ依頼するのも一つの手でしょう。
