一棟マンションと一棟アパートを比較！投資するメリットとデメリットを紹介
一棟投資するといっても、マンションかアパートどちらを購入するかは考え物。まずは、マンション投資とアパート投資の特徴やメリット、デメリットを知ることから始めましょう。
あなたの投資目的に照らし合わせて、それぞれの特徴を確認してくださいね。こちらでは、マンションとアパートの特徴を投資目線で解説していきます。
一棟マンション投資・一棟アパート投資とは
不動産投資にマンションやアパートの購入を考えた時に悩むのが「区分投資か一棟投資」「マンションかアパート」のどれが良いのかだと思います。
一棟投資は建物を丸ごと購入し、家賃収入を得る仕組みとなっています。マンションは区分投資と一棟投資、両方の物件が多く出回っていますが、アパート投資といえば一棟投資が一般的です。
区分投資は建物全体のうち1部屋だけを購入して家賃収入を得ますが、一棟投資は建物全体を購入するため、建物の全部屋から家賃収入を得ることができます。このように区分投資と一棟投資には、様々な違いがありますので、しっかりと確認しておきましょう。
区分投資との違いって？
一棟投資は建物を丸ごと購入するため区分投資よりも物件価格は高いですが、その分収益が大きく、利回りが高い傾向にあります。また、一棟投資はリスクが大きいと思われがちですが、部屋数が多いことに加え建物を自由に管理できるため空室リスクが小さいなどの魅力もあります。
大きな収益を得たいなら断然一棟投資をオススメしますが、区分投資よりも建物や管理費が高額なため、よく考えて投資物件を決めてくださいね。
一棟マンションと一棟アパートの違い
投資効率の良い一棟投資でも、マンションとアパートどちらが良いのでしょうか？建物の構造が違うことから、初期費用や利回り、耐震性など様々な違いが生じてきます。
マンションの構造は鉄骨コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造などで耐震性が優れているのに対し、アパートの構造は木造や軽量鉄骨造などで耐震性にやや不安があります。
それぞれの構造から、マンションは建築コストが高くなり物件価格も高額になってしまいます。逆に、アパートは建築コストが安いため物件価格も割安です。
都心ですと、物件にもよりますが一棟マンションは4,000万円から、一棟アパートは1,000万円から購入することも可能です。初期費用は物件価格の5～7%なので、一棟マンション投資は最低200万円、一棟アパート投資は最低50万円で始めることが可能です。
まとめ：一棟マンションと一棟アパートの違い
| 一棟マンション | 一棟アパート | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 200万円～ | 50万円～ |
| 家賃相場※1 | 9.8万円（32.07㎡） | 7.2万円（25.31㎡） |
| 利回り | 4～5% | 5～7% |
※1 参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2019年01～03月）」
一棟マンション投資のメリットとデメリット
メリット①収益が大きい
一棟丸ごと購入するため、区分投資よりも家賃収入の金額が大きくなることはもちろん、マンションの家賃相場はアパートと比べて高いため、毎月の収益が多いメリットがあります。
メリット②耐震性に優れている
マンションはコンクリート造なため地震・火災に強く、建物の倒壊や全壊などの災害リスクもアパートより小さくなります。また、耐震基準が大幅に見直された1981年6月1日以降に建てられた物件は、大地震でも倒壊しない造りになっているので築年数に着目しましょう。
メリット③空室リスクが小さい
マンションは建物が丈夫なうえ、エレベーターがあったり室内設備が新しかったりと、入居者が快適に過ごせるようになっています。家賃はやや高めですがマンション人気は今や非常に高く、立地や建物がよほど悪くない限り入居率はアパートよりも高くなります。
デメリット①物件価格が高い
都心でも割安な物件は出回っていますが、立地・建物共に良い物件は1億円を超えることもざらにあります。不動産投資は少額で始められるとはいえ、あまりにも物件価格が高いと利息も高くなりますし、そもそも不動産投資ローンの審査に通らない可能性もあります。
デメリット②管理費が高い
室内外の設備が充実している分、それに費やす維持管理費は高くなってしまいます。毎月の家賃収入は多く入ってきますが、管理費・修繕費などの必要経費が高いと実質利回りは低くなります。
一棟アパート投資のメリットとデメリット
メリット①物件価格が安い
一棟アパート投資のメリットはやはり、物件価格の安さにあります。安い物件だと600万円ほどで購入することができ、自己資金が少なくても一棟投資を始めることが出来るのです。お手頃な価格の物件ですと、一括支払いで購入する方も少なくありません。
メリット②利回りが高い
安く一棟物件を購入できるため、一棟マンションよりも高い利回りで賃貸経営することができます。表面利回りは、(年間家賃収入÷物件価格)×100で求められます。
デメリット①収益がやや小さい
利回りは大きくても、アパートの家賃はマンションよりも安く、毎月の家賃収入は少なめになります。また、アパートは空室リスクもマンションより高いため、空室が多いとますます収益は小さくなっていきます。
デメリット②修繕費がかかる
木造の建物は、コンクリート造のマンションよりも劣化のスピードが早いため定期的に建物の補修・修繕をする必要があります。建物の劣化を放置しておくと家賃の下落率が高くなってしまうため、修繕費は惜しまない方が良いでしょう。
デメリット③売却しにくい
アパートはマンションよりも建物の劣化スピードが早く、売却する時の状態が悪ければ売却益はあまり見込めません。アパートに限ったことではありませんが、土地価格の下落や周辺環境の変化などのリスクもあり、ほとんどの場合は購入時の金額を大きく下回ってしまいます。
まとめ
収益を得るには一棟投資は非常にオススメですが、マンションを選ぶのかアパートを選ぶのかはよく考えることが大切です。
それぞれのメリット、デメリットを考えて投資物件を決めましょう。
また、自己資金が少ないからアパートしか購入できない…と思っている方でも、物件やローンの組み方によってはマンションを購入できるケースも十分にあります。
アパートとマンションの特徴を詳しく知りたい、自分の自己資金でどんな物件が購入できるか分からない、という方は１度不動産会社に相談してみると具体的な不動産投資方法が見えてきます。
