なぜ節税できるの？不動産投資の仕組みを解説します
不動産投資は節税できるイメージがありますが、どのような仕組みで節税になるのかご存知でしょうか？給与所得のあるサラリーマンなら、不動産投資で所得税、住民税を節税できるケースもありますが、注意するべき点も。
こちらでは節税目的で不動産投資を始めようとしている方向けに、不動産投資で節税ができる理由や注意点を解説していきます。
不動産投資に関わる税金は？
不動産投資に関わる税金は様々で、支払う金額やタイミングもバラバラです。不動産投資には物件の購入から経営、売却まで税金が関わってきますので、「いつ、どのような税金をどれくらい支払うのか」を予め確認していきましょう。
購入時
印紙税
不動産売買契約書には記載されている金額に応じた金額の印紙を購入して貼付しなければいけません。参考として、2019年5月時点では不動産の契約金額が1,000万円～5,000万円以下の場合、2020年3月31日までは軽減措置が適用されるため、印紙税は10,000円となっています。
登録免許税
登記の際に支払うのが登録免許税です。例えば所有権移転登記を行う場合ですと＜固定資産税評価額×2％※1＞の課税となっています。
※1:所有権移転登記は2020年3月31日まで、軽減措置により土地の税率は1.5%になっています。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産購入後に1度だけ支払う税金です。原則、＜固定資産税評価額×4％＞で計算されますが、住宅・土地は軽減措置により2021年3月31日まで税率が3%になっています。
所有時
固定資産税
土地や家屋などの固定資産を所有すると、この固定資産税の納付義務が発生します。毎年決まった時期に＜固定資産税評価額×1.4％＞を納付します。
都市計画税
固定資産税と同様、固定資産を所有する者が納める税金で税金額は＜固定資産税評価額×税率＞で計算されます。各市町村によって税率は異なりますが、0.3%が上限となっています。
売却時
譲渡所得税
不動産は購入時だけでなく、売却時にも譲渡所得税が課されます。譲渡所得金額の計算式は、＜譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＞です。また、譲渡所得税は給与所得など他の所得と分離して課税されることを覚えておきましょう。
不動産投資は節税になる？
給与所得のあるサラリーマンは、不動産投資をすると節税できる場合があります。不動産所得は給与所得と通算できる特徴があり、不動産投資を始めて赤字が出た場合、赤字分を給与所得から差し引くことができるのです。不動産所得と給与所得の合算を「損益通算」と言い、これが「不動産投資は節税になる」と言われる大きな理由です。
給与所得から不動産投資の赤字が差し引かれることで、所得税、住民税を節税することができます。
例えば年収1,000万円の会社員が不動産投資で年間200万円のマイナスを抱えた場合、課税所得は800万円になります。
ここで、「不動産投資は家賃収入を得られるからそこまで赤字にならないのでは？」と考える方もいるかと思います。しかし、不動産投資は確定申告で計上できる経費が多いため赤字になるケースも多くあります。
- 交通費や宿泊代
- 交際費
- 税金
- 火災・地震保険料
- 管理費・修繕積立金
- 通信費
- 自動車関連費用
- ローンの利息
- 減価償却費
上記でご紹介した経費のうち減価償却の金額は建物によって異なり、減価償却費は実際に出ていくお金ではありません。実際のお金の収支はプラスでも、減価償却で赤字になれば、実際のお金はマイナスになっていないのに還付を受けることができます。
なお、確定申告で計上できる経費は不動産投資に関わるものだけなので、注意してくださいね。
節税目的の不動産投資の注意点
不動産投資ローンの審査に通らないことも
不動産投資ローンは高額な貸し付けになることが多く、金融機関は慎重に審査を行います。住宅ローンのように個人の信用性を見るのに加え、物件の収益性や資産価値など細かい部分まで調査が行われるのです。不動産投資ローンは家賃収入でローン返済する仕組みになっているため、金融機関はどれほど収益をあげられるかに着目します。そのため、節税目的で赤字を出そうとしていると審査に通らないことがあります。
黒字経営での増税
不動産所得は給与所得と通算されることから、赤字経営の際には節税効果を発揮します。逆に言えば、不動産所得が黒字になるとその分が給与所得に上乗せされ、所得税、住民税の納付額は増加してしまうのです。
不動産を購入した最初の年は初期費用がかかるため赤字になることが多いですが、その後は次第に黒字経営となる傾向にあるため、節税効果はだんだん無くなっていきます。
売却時の譲渡所得税
節税効果を期待して不動産投資を続けていると、売却時に莫大な税金を支払わなくてはいけない事もあります。不動産を売却して得た利益を譲渡所得と言い、この譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得金額は＜譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＞で求められます。ここで出てくる取得費は、＜物件の購入価格等－減価償却費＞となるため、減価償却期間が長くなるほど譲渡価格から差し引ける金額が少なくなります。そのため、売却価格によっては譲渡所得が大きくなり、高い譲渡所得税を納めなくてはなりません。
節税目的の不動産投資をオススメしない理由
不動産投資は計上できる経費が多く節税効果がありますが、次第に節税効果は薄れていくため実際に節税効果を得られるのは数年にすぎません。
それに、減価償却した建物と土地を売却して利益が出てしまえば、不動産の売却時には結局税金を支払わなければならないのです。
節税効果を狙う（還付を受ける）ためには、収入と支出の額を近い状態にする必要があり、空室や賃料の減額により、キャッシュフローも赤字になってしまうリスクがあります。
不動産投資を行うのであれば、利益を出しつつ十分なキャッシュフローを出して、その中から税金を支払うような経営を行う方が将来の買い増しにも有利となります。
不動産投資に参入して成功している方のほとんどは、不動産投資を事業と考えて賃貸経営を行っています。不動産投資するなら目先の節税効果にとらわれず、メリットやリスクを理解して長期的に安定した収益をあげることが最も大切です。
