再建築不可物件を建て替え可能にする方法
ちょっとした工夫で、再建築不可物件でも建て替えが出来るようになる可能性がある事をご存知でしょうか？再建築不可物件における最大のデメリットを払拭できれば、活用方法はより一層広がります。
今回は、再建築不可物件を建て替え可能にする方法をご紹介いたします。
再建築不可物件を持て余している方や、賃貸に出したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは読んで字のごとく、「建物を取り壊し、再建築できない」物件です。再建築や増築ができない理由には、建築基準法の接道義務が関わっています。
建築基準法第42条では、「原則幅員4メートル以上の道路（もしくは特定行政庁が指定した４メートル未満の道路）に、敷地が2メートル以上接している事」を建築時の基本的なルールとして定めています。
再建築不可物件は上記の接道義務を果たさないため、建て替えも増築もできないのです。
再建築不可物件を建て替え可能にするには？
方法①建築基準法第43条 但し書きの許可を得る
敷地に建物を建てるには建築基準法第42条の接道義務を満たしている必要がありますが、建築基準法第43条但し書きでは、接道義務を満たさない敷地にも例外的に建築を認める「例外規定」が定められています。
第一項 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一・二 （略）第二項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用：e-Gov
上記の但し書きの内容を簡単にまとめると、以下の通りとなります。
- 敷地の周囲に公園や広場等の空地、緑地が存在すること
- 敷地が幅員4m以上の農道や河川管理道路など、公共用の道に接していること
43条但し書きの許可を得るには、特定行政庁の許可と建築審査会の同意を得なければなりません。但し書きの許可が取得できれば、接道義務を満たさない敷地でも接道義務を満たすものと同様に取り扱われるので、建て替えが可能となります。
方法②セットバック（道路後退）を利用する
再建築不可となっている理由が「敷地は道路に2メートル以上接しているが、道路の幅員が4メートル以下」の場合には、セットバックを利用する事で再建築が可能となるケースがあります。
上の図のように敷地（及び建物）を後退させる事をセットバックと言い、後退した部分は道路とみなされます。
つまり、セットバックで道路境界線を変更し、道路の幅員を4メートル以上にすれば建て替えが可能になるのです。
方法③隣地を購入する
再建築不可となっている理由が「道路の幅員が4メートル以上だが、敷地が道路に2メートル以上接していない」といった場合には、隣地を購入する事で再建築が可能となるケースがあります。
セットバックは自分の敷地を後退させるだけなので比較的簡単に対応できるのですが、隣地の購入に関しては土地の所有者に交渉しなくてはならず、時間や手間、購入費用がかかります。
建て替えできない場合はリフォームも検討しよう
建て替えできるようにする方法をご紹介してきましたが、残念ながら全ての再建築不可物件が建て替え可能にできるわけではありません。セットバックができない、隣地を購入できない等、人や敷地、物件によって様々な事情がある事でしょう。
建て替えを可能にできなかった場合は諦めるのではなく、リフォームで資産価値を向上させるのも賢い選択です。建て替えや増築、改築は出来なくても一定範囲内でのリフォームは可能なので、耐震性能や耐火性能を良くしたり、設備を最新のものに取り換えたり出来ます。
物件の築年数、劣化具合によってはリフォームでかなり住み心地が良くなりますので、ご自身が住むことも出来ますし、賃貸に出して家賃収入を得ることも出来ます。
ご自身が住むのならご自身や家族のこだわりを反映させる、賃貸に出すのであれば入居者目線で考えるなど、物件の活用方法に合わせてリフォームをすることが大切です。
まとめ
再建築不可物件を持て余す方は多いのですが、実は建て替え可能にできたり、リフォームで価値を向上させたりと、上手に活用する方法もあります。
不動産を有効活用するためには、経験豊かな不動産業者に相談してみる事をお勧めします。
