オーナーチェンジ物件は初心者向き？メリット・デメリットをご紹介します！
不動産投資初心者に向いていると言われる「オーナーチェンジ物件」をご存知でしょうか？自分でゼロから始める不動産投資にも魅力はありますが、前オーナーの物件を入居者が入ったまま引き継げるオーナーチェンジ物件も初心者に嬉しいメリットが多く存在します。
今回は、オーナーチェンジ物件が初心者にお勧めの理由や、投資する際の注意点をご説明していきます。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態の物件をそのまま売買する事です。
例えば、マンション1棟を売買する際に1部屋でも入居者がいるならばオーナーチェンジになります。他方で、全室が空室の状態ならばオーナーチェンジにはなりません。
このように、入居者とオーナーの賃貸借契約は継続し、オーナーが入れ替わるだけの物件をオーナーチェンジ物件と言います。
通常の投資物件と同様にオーナーチェンジ物件も収益物件ですので、ローンを利用して物件を購入する場合にはアパートローンを組むことになります。
オーナーチェンジ物件のメリット
物件価格が比較的安い
オーナーチェンジ物件は購入時には既に入居者がいる状態なので、所有者は物件のリフォームや修繕などに制限がかかり、自由に利用する事ができません。好きに使えない分、オーナーチェンジ物件は相場よりも物件価格が安い傾向にあります。
また、相場よりも安い家賃設定になっているオーナーチェンジ物件ですと利回りが低いため、さらに安く購入できる可能性があります。
すぐに家賃収入が得られる
オーナーチェンジ物件購入後は既に入居者がいて実績があるため、最初から家賃収入を得る事ができます。新築で投資物件を購入した場合には全ての部屋が空室となっていますので、最初のうちは期待通りの家賃収入を得る事ができず、自己資金からローンを返済する事になります。
それに比べるとオーナーチェンジ物件は最初から家賃収入が入るため自己資金をローン返済に充てる必要はありませんし、実質利回りが計算しやすく、投資計画も立てやすいメリットがあります。最初からある程度安定した賃貸経営が出来るのは、オーナーチェンジ物件ならではの魅力でしょう。
入居者募集の手間・コストが削減できる
オーナーチェンジ物件は大々的に入居者募集をする必要がないため、入居者募集にかかる手間やコストを省くことが出来ます。
入居者募集をする際には広告の作成やリフォーム、修繕、入居者の審査などが必要となり、不動産投資初心者は手探りで慣れない入居者募集をする事になります。
こういった手間やコストを考えると、オーナーチェンジ物件は初心者向けの物件と言えるでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリット
内見できない
オーナーチェンジ物件は現地調査をしても、プライバシーの関係上、入居者がいる部屋の内見はできません。部屋を確認できないので、入居者が退去した後に瑕疵を発見するケースもあります。売買契約書に「売主は瑕疵担保責任を負わない」と記載されていたり、売主が瑕疵担保責任を負う期間が過ぎていたりすると買主は損害賠償の請求ができません。
内見ができない以上、売主に部屋の状態を聞く事しかできないため一定のリスクがある事を覚えておきましょう。
サクラで満室にしている可能性も
入居率が高いほど物件購入後に受け取れる家賃収入は多くなりますので、買い手は満室のオーナーチェンジ物件に魅力を感じます。
当たり前ですが、空室率の高い物件は購入意欲が下がるものです。
オーナーチェンジ物件では、サクラを使って満室に見せかける売主もいるため注意が必要です。買い手が購入した後にサクラは一斉退去する事が多く、新たに入居者募集をしなければなりません。
どんな入居者が住んでいるか分からない
新築など、全ての部屋が空室の物件を購入すればオーナーは自分で入居者募集を行い、入居審査で入居者の人柄を見てから部屋を貸すことができます。ですが、オーナーチェンジ物件はどのような入居者が住んでいるのか買主には分かりません。
どういった入居者が住んでいるのかは物件購入後にしか分からないため、購入後にマナーの悪い入居者や家賃滞納をする入居者などの「迷惑な入居者」が住んでいる事が発覚する可能性もあります。
設備故障などで費用がかかることも
物件が古いと賃料下落はあまりないのですが、設備の故障 などで費用がかかる事があります。
入居者が快適に暮らせるため、空室を作らないためにも定期的に設備のメンテナンスをするのが賃貸経営の基本ですが、メンテナンスをしていても古い設備は故障しやすいものです。
築年数が古い物件を購入する場合には、設備の故障や修繕などの費用がかかると思っておきましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は初めて賃貸経営する方でも運営しやすいのですが、購入時には鋭い視点で物件を吟味しなければなりません。
初心者向けとは言っても、物件選びで失敗すればその後の賃貸経営は上手くいきません。
優良物件を手にするためには、第一に不動産投資の知識を身に付ける事、そして信頼できる営業マンと相談しながら投資物件を決める事が大切です。
残念ながら、初心者が1人で物件を選ぶと失敗する事が多いのが現実です。豊富な知識と経験がある不動産業者と二人三脚で物件を決めるのが、初心者の投資物件選びには必須と言えるでしょう。
物件選びで間違えなければ、オーナーチェンジ物件は最初から収益が出る、非常に魅力的な物件です。
