【生産緑地の指定解除？】不動産の「2022年問題」が不動産投資に与える影響
不動産投資は社会情勢に大きく左右されるもので、近年は「不動産の2022年問題」が投資家から注目されています。
今回は2022年問題の背景や 、不動産投資に与える影響についてご説明していきます。2022年以降に不動産投資を始めようとお考えの方や、既に賃貸経営をしているオーナー様もぜひ参考にしてください。
不動産の2022年問題とは
不動産の2022年問題を簡単にご説明すると、「都市部の地価や住宅価格が下落するのではないか」と言われている問題です。
なぜ2022年にそんな問題が起きると言われているのか、その理由は1974年に公布・施行された生産緑地法が関係しています。
1969年に施行された都市計画法に基づき、優先的・計画的に市街化を図る「市街化区域」が定められたのですが、市街化区域内で農地を維持したいとの声から、1992年に生産緑地法によって生産緑地が定められました。
生産緑地が制定されたことで、条件を満たしていれば一定期間は市街化区域でも農地を維持する事ができるようになりました。そして、生産緑地の指定が解除される農地が2022年に多いことが、今回の2022年問題に繋がっているのです。
生産緑地に関する規定
生産緑地の条件
市街化区域内にある農地等が生産緑地として認められるには、以下の条件を満たしていなければなりません。
- 公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があること
- 500㎡以上の面積であること
- 営農継続が可能な条件を備えていること
- 公共施設等の敷地に供する用地として適していること
生産緑地地区内の行為制限
生産緑地と指定された区域では、以下の行為に関して市町村長の許可を受ける必要があります。
- 建築物その他の工作物の新築、改築または増築
- 宅地の造成、土石の採取、その他の土地の形質の変更
- 水面の埋立て、または干拓
生産緑地地区のメリット
生産緑地地区に指定されると固定資産税が農地課税とされて大幅に軽減され、相続税の納税猶予の特例を受ける事ができるため、税制面で優遇されるメリットがあります。
生産緑地の指定解除
生産緑地として告示された日から30年が経過した時、または告示後に農林漁業の主たる従業者が死亡・重度の障害等で農業の継続が困難になった場合は生産緑地の指定が解除されます。
指定解除後には市町村長に対して時価で買い取りを申し出る事ができ、買い取りの申し出から3ヶ月以内に所有権の移転が行われなかった場合には行為制限が解除されます。
すなわち、解除してから3ヶ月経てば税制面での優遇はされなくなり、土地を自由に使えるようになるのです。
これまで生産緑地を所有していた方は、指定が解除される2022年からマンションやアパートを建てられるようになります。これが、「都市部の地価や住宅価格が下落するのではないか」と言われている不動産の2022年問題の背景です。
特定生産緑地制度の創設
生産緑地の指定解除による不動産市場への影響が問題視されたことから、2017年に「特定生産緑地制度」が創設されました。
その内容は、一定の条件を満たせば税制優遇措置が10年間延長されるというものです。さらに、生産緑地地区内に農作物等加工施設、農作物等直売所、農家レストランの設置ができるようになり、従来の生産緑地の条件であった面積が300㎡に緩和されました。
- ほとんどの生産緑地が三大都市圏に集中している
- 2022年におよそ8割の生産緑地が指定解除される
- 指定解除後は土地を自由に使えるようになるため、生産緑地の宅地化が進むと予想されている
- 特定生産緑地制度の創設によって、生産緑地指定から30年経過する前に10年間更新できるようになった
不動産投資に与える影響
2022年におよそ8割の生産緑地が指定解除を迎えます。指定解除を受けると税制面での優遇措置がなくなるため、生産緑地所有者の中には土地を売却したり、アパートやマンションを建てて賃貸経営を始めたりする方も現れるでしょう。
指定解除を迎えて多くの生産緑地が宅地化されると地価・住宅価格が下落し、不動産投資にも影響が出ると考えられます。
物件が安くなって購入しやすくなるため、2022年から不動産投資を始める方は増えると予想でき、既に賃貸経営をしているオーナーは競合が増えることで空室リスクが大きくなるとともに、売却価格が従来よりも安くなるでしょう。
ただし、特定生産緑地制度が創設されたため、2022年に指定解除となる生産緑地は実際のところ少ないと言えます。
それを裏付けるように、国土交通省による調査では、東京都練馬区及び世田谷区の農家の6割以上が特定生産緑地の指定を受ける意向であるという結果が出ています。
何かと騒がれている2022年問題ですが、政府側でも対策が行われていますので、不動産投資に与える影響はそれほど大きくないでしょう。
まとめ
多くの生産緑地が2022年に指定解除されますが、全ての所有者が一斉に宅地化するとは考えられません。
不動産関係者の間で非常に話題となっている2022年問題ですが、2022年にいきなり地価や住宅価格が下落する事はないでしょう。
さらに言うと、地価や住宅価格は社会情勢に大きく左右されるため、2022年に地価、住宅価格が暴騰する可能性すらあるのです。
不確かな情報を信じて物件購入を先延ばしにするよりも、ご自身が余裕のあるタイミングで不動産投資に乗り出す事をお勧めします。
