区分所有オフィスは投資向き？メリット・デメリットをご紹介します！
区分所有オフィス投資とは
不動産投資には一棟丸ごと所有して運用する一棟投資、一棟を区分して所有して運用する区分投資が存在します。
主要なもので言うとマンション一棟投資（一棟投資）やワンルームマンション投資（区分投資）があり、多くのオーナー様がこういった住居を目的としたアパート・マンション経営を行っています。
一方、区分所有オフィス投資とはオフィスビルを1フロアもしくは部屋ごとに所有して運用する投資方法です。
オフィスビル一棟となると物件価格は億単位で手が出し辛いのですが、区分所有ならば費用を抑えてオフィスビル経営できる魅力があります。
また、アパートやマンションのように居住目的ではないため、メリット・デメリットに特徴があります。
メリット
少額でオフィスビル投資ができる
オフィスビル一棟は数億円から数十億円とかなり高額ですが、1フロアや1部屋で区分所有すれば1億円から購入する事ができます。
とは言っても、1億円を全額キャッシュで購入するわけではありません。どういった種類の不動産投資でもローンを利用して始めるのが普通なので、初期費用さえ用意すれば区分所有オフィス投資が可能なのです。
安定した収益が期待できる
所有するフロアもしくは部屋に入る企業が決まりさえすれば、安定した収益が期待できるのがオフィスビル投資の特徴です。物件を貸し出す相手は法人ですから、簡単に退去したり家賃滞納したりする可能性は低いという安心感があります。
さらに、賃料を高く設定できる事もあり、アパートやマンション経営よりも収益性が比較的高いと言えます。
災害リスクが小さい
不動産投資には災害リスクが付き物なため、物件選びは建物の耐震性能や耐火性能の確認がポイントとなります。
区分所有で売り出されるオフィスビルは中規模以上のコンクリート造がほとんどで、地震や火事に強い設計となっています。築年数が新しいほど耐震性能、耐火性能が優れていて、災害リスクを小さくする事ができます。
デメリット
入居決めが難しい
オフィスビルは入居が決まれば長期間の入居が期待できるメリットがあるものの、入居する企業側は慎重にオフィスビルの選定をするため入居決めが難しいのがデメリットです。近隣に大型オフィスビルが建設されれば需要と供給が釣り合わなくなり、なかなか入居が決まらなくなります。
区分投資で入居が決まらない場合、空室率は100％となりますので、空室リスクはかなり大きい事を覚えておきましょう。毎月ローン返済をしなくてはいけないので、入居が決まりやすそうな優良物件を選ぶ事が重要です。
OAフロアなどの設備が必要
オフィスビルは住居を目的としないためキッチンやバスルームは必要ないのですが、OAフロアや非常用電源などのBCP設備など事業展開するうえで必要な設備を整えなければなりません。どの範囲まで設備導入するかはオーナー次第ですが、設備を充実させるだけ魅力的なオフィスになり、競合との差別化を図る事ができます。
区分所有する規模にもよりますが、こういった設備は大がかりな工事が必要になる事もあり高額になるケースがほとんどです。設備導入費用を考慮し、どれほど初期費用がかかるのかを計算しておきましょう。
流通量が少ない
区分所有オフィスは流通量が少なく、購入しにくいのがデメリットです。良い物件が売りに出されればすぐに購入されてしまい、投資向きの物件に巡り合うのは困難なのが現状です。
区分所有オフィス投資がしたいのでしたら、常にアンテナを張って優良物件が売却されていたら直ぐに購入検討し、行動する必要があります。
融資が受けづらい
区分投資とは言え、アパートやマンション投資に比べるとオフィスビルは高額です。個人がオフィスビルを購入するにはローンを利用しなければならないケースがほとんどですが、金融機関から融資を受ける際の借入額は年収の10倍ほどと言われています。
そのため、年収が高めの水準にあっても、オフィスビルを購入できるほどの借入は難しいでしょう。融資が受けられずにオフィスビル投資を諦める方も多くいらっしゃいます。
区分所有オフィス投資をする時の注意点
オフィスビルを選ぶ時に最も重要なのがエリアです。オフィスビルには、通勤や取引先との交通利便性が高いという条件が必要になってくるのです。入居して欲しい法人のニーズに合った立地にあるオフィスビルを購入しましょう。
エリアを絞ったら実際に物件探しをするわけですが、先述した通り区分所有オフィスは流通量が少ないため、個人で探すには時間がかかります。インターネット上の物件検索サイトで情報収集しつつ、区分所有オフィスビルに強い不動産業者を利用すると良いでしょう。特に、不動産投資に特化した不動産業者であれば物件選びから経営方法まで的確なアドバイスをしてもらえます。
初めてオフィスビル投資をお考えの方は、プロと相談しながら進めていくのがベストでしょう。
