不動産売却に良いタイミングとは？
不動産投資家は安定した家賃収入（インカムゲイン）を得るために様々な対策をとり、物件売却時には売却益（キャピタルゲイン）が最大化されるタイミングを見計らいます。
今回は、不動産投資の出口戦略について考えていきましょう。
消費税の増税前
2019年10月より、消費税が8％から10％へ引き上げられますので、その前に不動産売却をお勧めします。中古物件購入時には建物に消費税が課されますので、消費税が増税される前に駆け込みで不動産を購入する方が増えると予想できます。
建物以外にも、不動産業者へ支払う仲介手数料、司法書士へ支払う報酬などの諸費用にも消費税が課されるため、2％の増税でも買い手の負担は非常に大きくなります。
建物にかかる消費税だけで考えても、増税前に3,000万円のマンションを売ると消費税は240万円ですが、増税後は消費税が300万円と大きな差が生じる事になるのです。
相場が高いタイミング
不動産を安く買い、高く売る事が出来れば大きな売却益が期待できます。
例えば過去10年間の不動産価格を見てみると、2007年から2008年には相場が上昇していましたが、リーマンショックによって急激に下落、2013年にアベノミクスが始まって再び右肩上がりになっています。
なお、現在は2020年に開催される東京オリンピックを背景に不動産価格が上昇し続けています。
しかし、不動産価格の変動はプロの投資家でも予測するのが難しいため、「これくらいの相場なら売っても良い」と思えれば売却して良いでしょう。
引っ越しシーズン
年度の変わり目である4月に新学期や新年度が始まるため、それまでに引っ越しをする方が多くいらっしゃいます。1年間で最も入居需要が高まるのは1～3月で、この時期に不動産を購入する方が多いのです。
不動産を最も売りやすい時期は1～3月、それ以外の時期ですと人事異動が行われる秋も不動産を売りやすい時期と言えます。
空室か、賃貸中か
賃貸中のまま売却するなら特に問題ありませんが、賃貸中の物件を空室で売却するのであれば、入居者に退去してもらって空室にしてから売却しなければなりません。
まずは、売却する物件を買い手が投資目的で購入するのか、居住用に購入するのかを考えましょう。物件が小規模であれば購入者が住むことを目的にする可能性は高くなりますし、大規模な一棟マンションなどは投資を目的に購入する方がほとんどです。
所有する物件を空室か賃貸中、どちらで売るべきか悩む場合には、仲介を依頼する不動産業者に相談しましょう。不動産の売買に関する経験が豊富なため、的確な意見を貰うことができます。
所有期間
賃貸経営をしていた物件（収益物件）の売却によって売却益を得たら、譲渡所得税を納めなければなりません。不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれ異なる税率で譲渡所得税を算出します。
短期譲渡所得の場合は税率が39.63%、長期譲渡所得の場合は税率が20.315%ですので、ご自身の物件を売却した時にどれほど譲渡所得税がかかるのか計算しておくことが大切です。
税率を考えると、不動産売却は所有期間が5年超のタイミングが良いと言われています。
ただ、短期譲渡でも築年数が浅い物件は長期譲渡よりも利益が大きくなるケースもありますので、どちらを選ぶかは収益物件の価値を考慮して決めましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得の金額は（譲渡収入金額）－（取得費＋譲渡費用※）で求め、算出した金額に短期譲渡もしくは長期譲渡の税率を乗じた税額を納付します。
（※仲介手数料や印紙代など、不動産売却に直接かかった費用）
築年数
不動産は築年数が経つほど価値が下がり、売却しにくくなっていきます。そのため、不動産売却を決めたら出来るだけ早く売却する考えが大切です。
一般的に、マンションは築年数が5年で2割ほど価格が下がった後、徐々に右肩下がりとなり、築年数が15年以上になると売却価格はかなりの落ち込みを見せます。
一方戸建ての場合は築15年までは1割ほど価格が下がり、マンションと同様に築年数が15年以上になると急激に価格が下がり始めます。
つまり、戸建て、マンションともに築15年までが売り時と言えるでしょう。
築年数が新しいほど売却に向いていますが、築年数が古いと売却できないわけではありません。物件が古くても立地や利回り、建物の状態が良ければ売却しやすいでしょう。また、築年数の古い収益物件を売るのであれば、修繕直後のタイミングで売却する等の工夫が必要です。
まとめ
不動産売却に良いタイミングをご紹介しましたが、素人が考えるよりも不動産投資のプロに相談する事が最適です。
不動産の売却を個人で行う方はほとんどおらず、不動産業者に仲介してもらうのが普通です。ご自身で売却のタイミングを決めたとしても、仲介依頼した不動産業者の意見を聞くようにしてください。不動産投資を専門に扱っている業者でしたら、購入から売却まで豊富な知識と経験を持っています。
