バルク売り物件とは？メリットや注意点を解説
投資物件を探しているなかで、「バルク売り物件」と呼ばれる物件を目にした方もいらっしゃるのではないでしょうか？
売り出し価格が安いため投資家によっては、あえてバルク売り物件を狙うケースもあるようです。今回は、そんなバルク売り物件の特徴とメリット、デメリットをご紹介していきます。
今回のお悩み：一棟物件の購入を躊躇しているので、バルク売りについても知っておきたい
一棟物件を購入するか、バルク売り物件を購入するかで迷っています。
バルク売り物件は価格が非常に安いのが魅力ですが、安すぎて少し不安になります。
どちらに投資したら良いでしょうか…？
一棟物件もバルク売り物件も、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
バルク売り物件については「まとめ売り」されている特徴から、投資時に注意しなければいけない点もあります。
以下では、バルク売り物件の特徴やメリット・デメリットを確認していきましょう。
バルク売りとは？
バルク売りとは、複数の物件をまとめて売却する方式のことを言います。
バルク（bulk）は「一括」、「まとめる」という意味があり、直訳すると「まとめ売り」という意味になります。
例えば30戸あるマンションのうち、10戸がまとめて売却されている場合は「バルク売り物件」といえます。簡単にいえば区分物件のまとめ売りのことですが、一棟物件を複数まとめて売る場合もバルク売りと言うようです。
バルク売り物件が普及したきっかけはサブプライムローン問題です。サブプライム問題が深刻な時代に、金融機関は多くの不良債権を抱えていました。
基本的に、金融機関は不動産を担保にして債務者に融資を行い、債務者が返済できなくなった際に担保とした不動産を売却することで資金を回収します。
しかし競売にかけると労力や時間がかかるため、まとめ売りできて早期売却しやすいバルク売りが注目されたのです。
バルク売り物件のメリット
バルク売り物件は1戸購入するよりも1戸あたりの価格が安いメリットがあります。そのためバルク売り物件は利回りが高い特徴があります。
また、一棟マンションの戸数の過半数を所有すれば、マンション管理の運営方針をコントロールすることも可能です。このように、バルク売り物件は1戸に区分投資する際とは異なるメリットがあります。
バルク売り物件の売主は早期売却したい方が多い傾向にあるため、値引き交渉もしやすいです。バルク売り物件の購入をお考えの方は、まず値引き交渉してみるのも手ですね。
バルク売り物件のデメリット
バルク売り物件のデメリットとして、リスク分散しづらいことが挙げられます。一棟のうち複数戸をまとめて購入している場合、人気がないエリア、物件は全戸が空室になってしまうことも考えられます。
他のエリアや物件に区分投資している場合はリスク分散することができますが、バルク売り物件は一棟のうちの複数戸に投資することが多いため、リスク分散しにくいのです。
また、一棟所有していないとエントランスや建物の外観などを自由に修繕できないため、修繕で建物全体の付加価値をあげて空室対策をする、ということも出来ません。
バルク売り物件の注意点
バルク売り物件のなかには、不動産評価が低い、賃貸経営に向かないなどの単体では売れないような物件が混ざっている場合もあります。単体では売却できないほどの物件がまとめて売られている（バルク売り物件になっている）ので、そのような物件で黒字経営していくのは難しいでしょう。
バルク売り物件は購入価格が安かったり利回りが高いメリットがありますが、賃貸経営で赤字になっては意味がありません。
そのため、物件ごとにしっかりと調査検討をするのがベストです。
まとめ
今回はバルク売り物件のメリット・デメリット、注意点をご紹介しました。
バルク売り物件は割安で高利回りの場合が多いので、区分物件を複数買いたいという方にはオススメです。
ただし、単体では売却できないような不良物件の場合もあるので、まとめ売りされている物件すべてを事前に調査するようにしてくださいね。
