戸建投資は難しい？メリットや注意点を解説
不動産投資では、マンションやアパート、オフィスビルなど様々な種類の収益物件があります。そのなかでも、ファミリー世帯向けの戸建投資は利益が出るのでしょうか？
今回は戸建投資のメリット・デメリットや投資する際の注意点をご紹介いたします。
今回のお悩み：戸建投資を始めたいが、利益はあるのか？何を選べばいいのかも教えて欲しい
物件価格が安かったので戸建投資を考えているのですが、需要や利益はありますか？
どの戸建てを選べば良いか教えて欲しいです。
戸建投資に限らず、不動産投資で利益を出すには物件選びが非常に重要です。
きちんと物件を選べば、利益は出ることでしょう。そのために、戸建投資に向いている物件の特徴や、投資時の注意点を以下で確認しましょう。
戸建投資のメリット
物件価格が安い
築古の戸建てですと物件価格が安いため、自己資金が少ない方でもローンを利用して購入したり、現金一括で購入したりすることができます。
現金一括で購入できればローン返済が必要ないため、余計な利息を支払わなくて良いですし精神的にも余裕をもって賃貸経営できるでしょう。
利回りが高い
築古の戸建てほど物件価格が安くなる傾向にあります。物件価格が安いほど利回りも高くなり、短期間で投資額を回収することができます。
入居期間が長い
戸建てはファミリー世帯が住むことが多いため、一度入居が決まると入居期間が長いメリットがあります。
戸建てはアパートやマンションほど入居者の入れ替わりが激しくないため、一度客付けできれば、しばらくは空室になる心配がありません。
入居者の退去数が少ないため、手続きの手間やコストが抑えられるのも魅力です。
戸建投資のデメリット
融資を受けづらい
不動産投資ローンは投資物件の評価も審査基準となりますので、築古の戸建てに投資する場合は評価が低くなり、融資を受けづらかったり、融資額が低くなったりします。
入居者トラブルが起きやすい
戸建ては敷地境界線やゴミ出しなどの入居者トラブルが起きやすいと言われています。
特に、安い戸建てを購入したら家賃も相場より安く設定するため、問題行動を起こすなど入居者の質が悪くなる傾向にあります。
リフォーム費用が高くなることも
戸建投資は、リフォームをしてから客付けするのが基本です。
そのため、物件価格に加えてリフォーム費用も含めて投資を検討しなければなりません。築古の戸建てほどリフォーム費用が高くなりますので、事前にリフォーム費用を見積もることが大切です。
リフォーム費用が高額になるほど利回りが低下するので注意してくださいね。
戸建投資に向いている条件
立地
不動産投資は住んでくれる人がいなければ成り立たない投資ですので、賃貸需要のあるエリアであることが重要です。
また、戸建てはファミリー世帯からの人気が高いため、駅から少し離れていても入居してくれる可能性は十分にあります。
土地値・土地形状
戸建ては不動産投資家だけでなく、自分で戸建てに住みたいと思う一般の方にも購入されます。そのため、出口戦略として土地値や土地形状を見ておくことが大切です。更地にして売却することを考えて、「一定の土地値があるか」、「住宅ローンを組める土地形状か」を確認しましょう。
間取り
戸建投資では、ファミリー世帯が使いやすい間取りを選ぶのがポイントです。
具体的に言いますと、都心は2LDK、郊外は3DKを目安に考えると良いでしょう。使い勝手が悪い間取りでしたら、リフォームで部屋数を増やしたり減らしたりと、手を加えるのもオススメです。
戸建投資で失敗しないための注意点
戸建投資では入居が決まると期間が長い、共用部の電気水道清掃などの負担がないなどのメリットがありますが、リフォーム費用が高くなりがちで、それに伴い利回りが低くなるなどのデメリットもあります。
また、戸建投資の場合、空室期間は収入がゼロになるため注意が必要です。物件を選ぶ際には、きちんと賃貸需要がある物件かどうかを判断しなくてはなりません。
高い賃料・広い間取りは賃貸需要が多くないため、古くて小ぶりな物件がオススメです。
まとめ
今回は戸建投資のメリットとデメリット、注意点などをご紹介しました。
マンションやアパートとは異なるメリットとデメリットがあるため、戸建投資をお考えの方は他の収益物件と比較して検討してみましょう。
物件を見極めて安く購入し、リフォームなどの工夫をすれば、マンションやアパート経営よりも手堅い収入を得られる可能性もあります。
まずは、戸建てやマンション、アパートなど収益物件を幅広く見てみてくださいね。
