連帯保証人には極度額が必須！？無効にしないためにオーナーがやるべきことは？

2020年4月1日に施行された改正民法では、連帯保証人制度が変更されました。
今後は連帯保証人に極度額が必須となるため、大家様は必ず理解しておきたい内容ですね。

今回は、連帯保証人の極度額について分かりやすくご説明していきます。

今回のお悩み：連帯保証の契約を無効にしないためには何をすればいい？

連帯保証人とは？

連帯保証人とは、万が一債務者が債務を支払わない場合に、債務者に代わって債務を支払う義務を負う契約をした人のことを指します。

賃貸借契約においては、借主が家賃滞納した場合や原状回復費用を支払えない場合に連帯保証人が借主に代わって滞納家賃や原状回復費用を支払うこととなります。

保証人と連帯保証人の違い

「保証人」と「連帯保証人」を混同している方がよくいらっしゃいますが、これらは責任の大きさが違います。

保証人には「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がありますが、連帯保証人にはこれらの権利がありません。
催告の抗弁権とは、保証人に対して滞納家賃の請求があった際に、保証人よりも先に借主へ請求するように言う権利のことです。
一方、検索の抗弁権とは、借主に滞納家賃を支払う資金があった際に、借主へ請求するように言う権利のことです。

連帯保証人には上記の権利がないため、保証人よりも責任が重くなっています。
貸主（債権者）は連帯保証人がいることで家賃未回収のリスクを軽減できますが、連帯保証人はその責任の重さから、生活破綻してしまうリスクがあります。
連帯保証人の責任の重さについては問題視されており、民法改正によって連帯保証人制度が変わることとなりました。

民法改正でどう変わる？

2020年4月1日に施行された改正民法では、連帯保証人が負う責任の範囲が変わりました。

民法改正前は「本契約（賃貸借契約）から生じる一切の債務を負担する」とされていて、連帯保証人が保証する債務の上限額である「極度額」は定めなくても良いものとしていました。
しかし、民法改正によって保証人が個人の場合、極度額の定めがない連帯保証契約は無効になるとされました。
今後、大家様は連帯保証契約を締結する際には極度額を設定しなければいけなくなります。

極度額設定について

連帯保証契約に極度額を設定しなければならなくなり、気になるのは極度額の上限だと思います。
改正民法では極度額の制限に関する規定はないため、大家様は自由に極度額を設定しても問題ありません。

極端な例ですが、同じ連帯保証契約でも極度額は10万円でも1,000万円でも良いのです。
ただし、あまりにも極度額が大きいと連帯保証人が心理的に契約し辛くなってしまいますので、現実的な極度額を設定することが大切です。

また、連帯保証契約書に極度額を明記する際に「賃料の●ヶ月分」と書くと契約が無効になる可能性があるため、きちんと金額を記載するようにしてください。

今後、極度額は賃料の1年前後ほどの金額が一般的になっていくのではないかと考えられています。

大家・オーナーができる対策

連帯保証人への説明

連帯保証人制度が変更されたことを知らない方も多いため、大家様・オーナー様は連帯保証契約を交わす際に、契約内容を分かりやすく説明することが大切です。

極度額までは保証の責任を負うことを説明し、きちんと理解してもらいましょう。

また、万が一借主が家賃滞納をした場合は早い段階で連帯保証人へ連絡、請求するようにしてください。

保証会社を利用する

昔よりも保証会社を利用する大家様、管理会社は増えましたが、民法改正で個人の連帯保証人をつけることが難しくなったことから、今後は保証会社を利用する大家様・オーナー様が増えるでしょう。

保証会社への加入を入居の条件にすれば、大家様は家賃未回収リスクを軽減することができます。

まとめ

今回は連帯保証人の極度額ついてご紹介しました。

2020年4月に施行された改正民法によって連帯保証契約の締結が難しくなることが予想されています。
今後は契約に極度額を定めることに加え、連帯保証人が契約内容を理解して契約してもらうよう情報提供してくださいね。

また、今後は連帯保証人ではなく、保証会社を活用する手もあります。
連帯保証人についてお悩みの方は、担当の不動産会社や管理会社に相談してみてくださいね。