建物老朽化による立ち退きを要求。どれくらいの期間や立退料がかかる？
賃貸経営をするうえで賃借人は何よりも大切な存在ですが、建物老朽化などの事情で立ち退きを要求することもあります。
果たして、大家都合で賃借人に立ち退いてもらえるのでしょうか？
今回は、大家さんの「建物老朽化による立ち退きにはどれくらいの期間や立退料がかかるのか？」といったお悩みにお答えしていきます。
今回のお悩み：家主都合の立ち退きだと、どれくらいの期間や立退料が必要？
アパートが老朽化して危険なため、建て替えを検討しています。
そこで、今住んでいる入居者には立ち退いてもらいたいのですが、家主都合で立ち退いてもらえるのでしょうか？
立ち退きにかかる期間や、立退料があれば相場を教えて欲しいです。
賃借人は借地借家法によって強く守られているため、簡単に賃貸借契約を解除することはできません。
しかし、場合によっては賃借人との賃貸借契約を解除して立ち退いてもらうことが可能です。
今回は、家主都合での立ち退き要請についてご説明します。
立ち退きまでの期間
建物老朽化や売却など、家主都合で入居者に立ち退きをお願いしても直ぐに立ち退いてもらうことはできません。今まで住んでいた家を立ち退くとなれば入居者は新しい家を探さなければならないため、立ち退き要請をしてから一定期間が必要です。
大家の要請から立ち退きまでの期間については、借地借家法第26条1項で以下のように定めています。
借地借家法第26条1項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
引用：e-Gov
つまり、最低でも賃貸借契約の期間満了の6ヶ月前までに立ち退きの通知をする必要があります。
立退料の相場
「いくら支払わないといけない」という決まりはないのですが、家主都合で入居者に立ち退きをお願いする場合には、慣習として立退料を支払うことが多いようです。また、借地借家法第28条も立退料の支払いが関係しています。
借地借家法第28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
引用：e-Gov
賃借人は借地借家法で守られていますので、大家から立ち退き要請をする際には「正当事由」が必要となるほか、「財産上の給付＝立退料」も考慮されます。
したがって、立退料の支払いは立ち退きを後押しするものと考えることができます。
相場は賃料の6～10ヶ月分となっていて、一般的には賃料の6ヶ月分を支払う方が多いようですが、必ずしも支払わなくてはいけないものではありません。
また、金額については相場を支払えば良いのではなく、賃借人と話し合って決めることが大切です。
ポイント
今回のように建物の老朽化で危険がある場合などは、大家から賃貸借契約を解除することも可能です。
「建物が老朽化したため建て替え工事をする」、「賃借人が契約違反をした」などが立ち退きを要請する際に必要な「正当事由」とされていますが、何が正当事由になるかは裁判での判断に委ねられます。
また、立退料に関しては慣習として支払うことが多いのですが、決まりはないため支払わなくても良いですし、入居者への気持ちとして支払っても良いでしょう。立退料を支払った方が賃借人に立ち退きに応じてもらいやすくなるので、大家としても支払うメリットはあります。
このように立退料については大家の考え方によりますが、借地借家法で定められている通り、最低でも賃貸借契約の期間満了の6ヶ月前までに立ち退きの通知をすることは忘れないようにしましょう。
まとめ
今回は、家主都合での立ち退き要請についてお答えしました。
大家にも事情があって賃借人に立ち退き要請するのは分かるのですが、賃借人の立場になって考えることが大切です。
今まで住んでもらったのですから、賃借人が立ち退きに納得できるように要請をするのが大家の務めでしょう。
ただ、金銭が絡むケースがあることからトラブルに発展することもありますので、不安な方は弁護士に交渉依頼することを強くオススメします。
