不動産投資のレバレッジ効果とは？投資初心者向けに解説！
不動産の担保力を使うことにより、少額の自己資金で大きな収益が得られるのが不動産投資ならではの魅力です。これを不動産のレバレッジ効果と呼び、レバレッジを効かせるためにほとんどのオーナーは金融機関から融資を受けて不動産投資を行っています。
今回は、不動産投資でレバレッジ効果を得るべき理由をご説明いたします。
レバレッジは「てこの原理」を意味し、不動産投資のレバレッジ効果においては「少ない投資資金で大きな収益が期待できる」という事を言います。
一棟投資など投資額が大きくなれば通常、借入を行い投資することになります。すると、自己資金だけでは購入できない物件が購入でき、投資利回りを高めることができるのです。
つまり、不動産投資でレバレッジを効かせると自己資金に対する投資利回りを向上させられるのです
これだけの説明ではレバレッジ効果の魅力があまり分からないかと思いますので、具体例を用いて説明していきます。
例えば、自己資金が1,000万円で利回り7%の物件に投資するとして考えてみます。
（※以下の計算には税金や修繕費・管理費等は含んでいません）
・レバレッジを効かせない場合（融資を受けなかった場合）
自己資金だけで1,000万円の物件を購入すると、利回りは7%なので年間の家賃収入は70万円です。この時の自己資金利益率は7%となります。
・レバレッジを効かせた場合（融資を受けた場合）
金融機関から3,000万円の融資を金利3%で受け、自己資金の1,000万円と合わせて4,000万円の物件を購入すると、利回りは7%なので年間の家賃収入は280万円です。そこから年間の利息額90万円を差し引くと、年間の実質収益は190万円、自己資金利益率は19%となります。
上記の例ですと、レバレッジを効かせなかった場合とレバレッジを効かせた場合で自己資金利益率に2倍以上も差が出てくることから、不動産投資におけるレバレッジ効果の魅力がお分かりいただけたかと思います。
レバレッジを効かせるメリット
少ない自己資金で大きな金額を動かせることだけでも魅力ですが、レバレッジを効かせるメリットは他にも挙げられます。
すぐに不動産投資を始められる
自己資金だけで物件を購入しようと考えると資金を貯めるのに何十年もかかります。するとその間に家賃収入を得ることはできず、時間を浪費することにもなります。
一般的に、サラリーマンの場合は年収の7～10倍ほどの融資が受けられますので、金融機関の審査に通ればすぐに不動産投資が始められ、早期の資産運用で老後の資金に備えることも可能となります。
保険の代わりになる
金融機関から融資を受ける際には、団体信用生命保険への加入をすることになります。住宅ローンを組んだことのある方はご存知かと思いますが、この団体信用生命保険に加入していると、契約者が万一死亡した場合や高度障害状態に陥った際、ローン返済をする必要がなくなります。そのため、ローン返済を残さず投資物件をご家族に相続することができるのです。
節税になる
不動産所得は＜総収入金額-必要経費＞で求められますが、金融機関からの借入金の利息部分はこの必要経費に該当します。自己資金のみで投資物件を購入した場合は利息自体が発生していないため経費計上できませんが、融資を受けていると年間家賃収入から利息部分が差し引かれ、不動産所得を軽減・節税することができます。
レバレッジを効かせるリスク
空室で返済不能になる可能性がある
不動産投資ローンの返済には投資した物件の家賃収入を充てますが、空室が発生して見込んでいた家賃収入が得られないこともあります。しかし、毎月必ずローン返済しなくてはいけませんので、極端な話家賃収入がゼロの場合にはオーナー自身の資金を返済に充てることになります。レバレッジを効かせて投資物件を購入しても、思ったように家賃収入が得られず物件を売却する結果になる事も往々にしてあります。
「逆レバレッジ」に陥ることも
投資利回りよりも借入金の金利が上回るとレバレッジが逆に効いてしまい、毎月の家賃収入額を毎月の返済額が上回るという事態が発生します。レバレッジを効かせれば効かせるだけ逆レバレッジのリスクも大きくなりますので、借入金額は慎重に決める必要があります。
まとめ
不動産投資の最大の魅力である「レバレッジ効果」は、物件の担保力があってのレバレッジなので、FXや先物等の証拠金取引とは全く異なる魅力があります。レバレッジを効かせるリスクもありますが、不動産投資を考えているなら不動産の担保力を上手に利用していきましょう。
