よくある入居者トラブルって？│対処法まとめ
大家の悩みの種となるのが、家賃滞納や騒音、原状回復などの「入居者トラブル」。
入居時には真面目に見えた入居者も、蓋を開けると頻繫に入居者トラブルを起こすような人物であった…ということもあります。
入居者トラブルは大家だけでなく、他の入居者にも迷惑をかけるケースもありますので、然るべき対応をとらなければなりません。
様々な入居者トラブルがありますが、今回はそのなかでもよくある入居者トラブルと、その対処法をご紹介していきます。
よくある入居者トラブル
家賃滞納トラブル
不動産投資で怖いことのひとつが「空室が埋まらない」ことですが、部屋が埋まっても安心はできません。家賃滞納されたことがない大家さんもいらっしゃるかとは思いますが、一般的に家賃滞納は1割ほどの割合で恒常的に発生すると言われているのです。
入居者が家賃の振込みを忘れていたなどのケースは解決しやすいのですが、問題なのは入居者に家賃を支払う余裕がない場合や、家賃を支払う意思がない場合です。
家賃滞納が積み重なるほど支払いは難しくなってしまいますので、家賃滞納が発覚したら直ぐに家賃の支払いを催促することが重要です。
また、家賃滞納を事前に防ぐために入居者審査を厳しくしたり、滞納保証をつけたりすることもオススメです。
騒音トラブル
入居者のなかには、周りへの迷惑を考えずに騒音を出す方もいらっしゃいます。例えば、夜に大声で話している、楽器を演奏している、大音量で音楽を流しているなど…騒音の原因は様々です。
アパートやマンションのような集合住宅は、誰か一人でも騒音を出していると近隣住民に迷惑がかかります。騒音トラブルがきっかけで警察沙汰になることもありますので、入居者から騒音のクレームが入った際には管理会社や大家が対応するべきでしょう。
騒音トラブルを放置していると他の入居者が退去してしまう可能性もあり、賃貸経営が破綻する恐れもあります。
原状回復トラブル
退去時に起こり得るのが、「原状回復トラブル」です。
入居者は退去時に、入居中に生じた損傷を回復する義務があるのですが、その際に原状回復費用の支払いで入居者と大家とで揉めることがあります。
国土交通省が公表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では入居者の原状回復の範囲が記載されていますので、ガイドラインに沿って対処することが基本となります。
しかし、国土交通省が公表しているのはあくまでもガイドラインですし、金銭的な問題のため原状回復トラブルは発生しやすいのが現状です。
原状回復トラブルに発展しないよう、入居時に入居者の原状回復の範囲を明確にし、契約を交わすと良いでしょう。
入居者トラブルの対処法
入居者トラブルは大家がすべて対処しなくてはいけないと考える方もいらっしゃいますが、マンションの管理を管理会社に委託している場合には、入居者トラブルも管理会社に任せることが可能です。
家賃滞納トラブルや騒音トラブル、原状回復トラブルやその他のトラブルも、基本的には管理会社が対応してくれます。
ただし、管理会社によっては入居者トラブルを放置したり、対応が雑であったりすることもあります。そういった場合には、入居者トラブルを解決するために大家自身が動かざるを得ないケースもあるでしょう。
入居者トラブルは直ぐに対応することが大切なので、迅速かつ丁寧な対応をしてくれる優良な管理会社に管理を依頼するようにしましょう。
改善されなければ、強制退去も考えよう
管理会社や大家が対応しても、困ったことにトラブルが解決しないこともあります。
入居者トラブルの原因が改善されなければ、他の入居者のことや健全な賃貸経営のことも考えて、強制退去に踏み切る必要があるでしょう。
強制退去の大まかな流れは、内容証明で契約解除通知を送付→提訴→強制執行となっています。費用も時間もかかりますが、迷惑な入居者に居座られることを考えると強制退去をさせた方が良いこともあります。
場合によっては大家だけで強制退去をするのが困難なケースもありますので、まずは弁護士に相談することをオススメします。
得意とする分野は弁護士によって異なりますので、不動産投資に関するトラブルに強い弁護士を選ぶと良いでしょう。
まとめ
今回はよくある入居者トラブルと、その対処法をご紹介しました。
入居者トラブルを起こさないための対策はできますが、対策をしたところで必ずしもトラブルが起こらないとは限りません。
入居者トラブルが発生したら迅速な対応をし、解決できない場合には法的措置をとることも必要です。
賃貸経営を成功させるためにも、慎重に対処するようにしましょう。
