路線価や公示価格、実勢価格の違いをご紹介します！

土地の価格は売り手である不動産会社が好き勝手に決めているわけではなく、国が公表した指標を基に取引価格を設定しているのはご存知かと思います。しかし、路線価や公示価格、実勢価格など国が公表している指標は様々で、いつ・どの指標が使われているか知らない方がほとんどかと思います。今回は、土地取引価格の指標となる「路線価・公示価格・実勢価格」の違いをご紹介いたします。

それぞれどういった場面で使われるのか、しっかりと理解していきましょう。

路線価・公示価格・実勢価格それぞれの違いは？

不動産の売買では、その土地の価格が気になるものです。土地の相場を知る指標として、路線価・公示価格・実勢価格がありますが、聞いただけではどのような違いがあるのか分からないかと思いますので、以下でご説明していきます。

路線価とは

路線価は相続税路線価（相続税評価額）とも言われ、相続税や贈与税、地価税を算出する際の基準となる価額です。現金の場合は課税額が容易に求められますが、土地の場合そうはいきません。したがって、土地の相続や贈与、地価税を算出する際は路線価を用いることが決まっています。

路線価は道路に面する宅地1m2あたりの評価額で、土地の公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価価格などを参考に決まり、毎年8月頃に国税庁が路線価を公表しています。

宅地の相続税評価額を求める際には路線価方式と固定資産税倍率方式の2つがありますが、路線価は市街地にある宅地の相続税評価額を算出する際に使われます。

路線価は公示価格のおよそ80%の水準となっていますので、路線価が分からなくても公示価格から大体の路線価を求めることが可能です。路線価を知りたい方は、国税庁の運営するサイト「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」から確認することも
出来ます。

公示価格とは

公示価格とは、地価公示法に基づき国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表する土地の評価額のことを言います。都市計画区域と、他の土地取引が見込まれている区域で標準地が選ばれ、その年の1月1日時点の正常な土地価格を調査し、3月ごろに公表されるようになっています。調査は1つの土地に対して2名の不動産鑑定士が行い、1平方メートルあたりの公示価格を決めます。

公示価格はどのような指標で用いられるかというと、一般の土地取引価格の指標などに活用されます。一般の土地売買で価格が適正なのかを客観的に示してくれるのが、公示価格と言えるでしょう。土地の売買をする際に公示価格は非常に参考になりますので、不動産投資をしている方はチェックしておくべき指標です。土地の適正価格が知りたい方は、国土交通省の運営するサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認することができますので、土地取引の際にはこちらの利用をオススメします。

実勢価格（時価）とは

実勢価格とは、実際に土地の取引をする際の取引価格のことで、取引が成立した金額が実勢価格となります。なお取引が行われていない土地の実勢価格は、近隣の売買事例や公示価格、路線価などから推定した価格がつくようになっています。
実勢価格は実際の土地取引額ですので、土地の時価と考えても差し支えないでしょう。また、実勢価格は不動産会社が土地価格を決める時に使われているほど、土地の売買に参考になる価格と言えます。

国土交通省が運営している「土地情報総合システム」では、土地取引の過去の事例を確認することも可能ですので、土地売買をお考えの方はぜひ参考にしてください。

まとめ

先述した路線価・公示価格・実勢価格の違いを簡単にまとめると、以下の通りになります。

▼路線価・公示価格・実勢価格の違い

それぞれ用いる場面は異なることがお分かりいただけたかと思います。
例えば、土地を相続したときにどれほど相続税が課税されるのか知りたい場合には路線価を用いますし、土地を売りたい場合には実勢価格を参考にすることになります。

路線価や公示価格、実勢価格はそれぞれ用途や特徴が異なりますので、ご自身が「何を目的に土地の評価額を知りたいのか」が重要になります。「土地の贈与税がいくらなのか気になる」「購入した土地が適正価格か知りたい」「所有地が実際にはいくらで売却できるのか」等、目的に応じた指標をチェックするようにしましょう。