事故物件の売却方法と注意点
事故物件は、なかなか買い手がつかず、売却価格も安いイメージがあるかと思います。
もし、自分が所有する物件が事故物件になってしまったら、果たして売却はできるのでしょうか？
今回は、事故物件の売却方法と注意点をご紹介していきます。
事故物件を早く売却したいという方は、ぜひ参考にしてください。
事故物件とは
事故物件といえば、「自殺や他殺などが起きた物件」と捉えている方は多いかと思いますが、事故物件の定義とは何なのでしょうか？
実は、事故物件に明確な定義はありません。
一般的には自殺、他殺などがあった物件のことを事故物件と呼びます。
そして、事故物件は買い手、借り手が心理的な抵抗を感じる「心理的瑕疵物件」に該当します。
事故物件の売却価格の相場は？
心理的瑕疵物件は買い手や借り手が購入したり借りることに抵抗を感じるため、通常の物件（心理的瑕疵がない物件）よりも売却価格は安くなってしまいます。
事故物件の売却相場に関しては、これといったものはありません。心理的瑕疵の度合いによって売却価格は異なりますので、同じ物件でも心理的瑕疵が小さいほど売却価格は高くなりますし、心理的瑕疵が大きいほど売却価格は安くなります。
一つの目安として、孤独死や自然死の場合は通常の10～20％、自殺の場合は20～30％、殺人の場合は30～50％ほど割引されることが多いようです。
事故物件の売却方法
事故物件だから特別な売却方法があるというわけではなく、通常の物件と同じように「仲介」もしくは「買い取り」で売却します。
仲介で売却する場合
不動産会社に売却の仲介を依頼し、購入希望者を見つけてもらいます。
仲介で売却する流れは、以下の通りです。
1.事故物件の査定を依頼
事故物件の仲介を受け入れてくれない不動産会社もありますので、まずは仲介してくれる不動産会社を見つけることが大切です。
いくつか不動産会社をピックアップしたら、事故物件の査定を依頼しましょう。
2.不動産会社に仲介を依頼する
複数社から査定価格が出たら、仲介を依頼する不動産会社を選びます。
仲介を依頼するときのポイントとしては、査定価格のほかに不動産会社の強みと自分の物件がマッチしているか確認することです。
例えば、一軒家を売却する場合にはハウスメーカーなどに依頼すると良いですし、アパートやマンションなどを売却する場合には収益物件の売却に強い不動産会社に依頼すると良いでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約の種類によっては複数社に仲介を依頼することも可能です。
3.購入希望者と交渉する
どのような物件でも購入希望者と価格交渉することになるのですが、事故物件の場合は価格交渉が難航するケースが多くあります。
心理的瑕疵が大きいほど値下げを要求される傾向にありますので、事前に不動産会社と売却希望価格の下限を決めておきましょう。
4.売買契約を締結する
価格などの条件に合意してくれる買い手が見つかったら、売買契約を締結します。一般的には物件価格の10～20%ほどの手付金を買主から受け取り、売主は仲介手数料の半額を不動産会社へ支払います。その後、決済を終えたら売主は不動産を買主へ引渡し、残りの仲介手数料を支払うことで売却が終了します。
買い取りで売却する場合
不動産会社に事故物件を買い取ってもらう場合は仲介よりも売却価格が下がってしまうケースが多いデメリットがありますが、仲介のように購入希望者を探さなくて良いぶん、早く売却できるメリットがあります。
事故物件を専門とする不動産会社もありますので、自分の物件に合った不動産会社を複数社みつけて依頼するようにしましょう。
事故物件を売却する時の注意点
告知義務を忘れずに
「事故物件だと買い手がつかない」、「売却価格が安くなってしまう」などと考えて事故物件であることを隠そうとする方もいます。
しかし、買い手には事故物件であることを必ず伝えなくてはなりません。
心理的瑕疵物件の売買・賃貸については重要事項として事件に関しての告知が義務付けられているのです。
告知に関して明確な基準は定められていませんが、過去の判例を見ると事件から2～3年は説明した方が良いでしょう。
早く売却したい場合は相場より安くする
事故物件を早く売却したい場合には、相場より安くすることが大切です。
「事故物件でも購入したい」と思う方は、やはり事故物件の安さに魅力を感じることが多いため、相場より安くすれば早期売却できる可能性が高くなります。
まとめ
今回は事故物件の売却方法と注意点についてご説明しました。
事故物件を売却することは可能ですが、心理的瑕疵が大きいほど売却価格が下がってしまうことは覚えておきましょう。
なるべく高く売却するには、自分の物件に合った不動産会社へ売却を依頼することが重要です。数多くの不動産会社がありますので、そのなかでも事故物件の売却に強く、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
