海外不動産投資とは？メリット・デメリットを紹介！
近年は日本の賃貸市場が成熟してきたため、海外不動産投資に注目する投資家が増えてきました。
海外不動産投資をしている方がいると言うことは、海外不動産投資は少なからずリターンを期待できる投資だという事です。
今回は海外不動産投資の特徴とメリット・デメリットをご紹介していきます。
海外不動産投資とは
近年、日本国内では少子高齢化を背景に賃貸市場が縮小しているため、新たな投資先として海外に目を向ける不動産投資家が増えてきています。
投資先として注目されているのはマレーシアやフィリピンなどの新興国です。これらの国々では今後ますますの人口増加や経済成長が期待されているため、今のうちに投資しておこうと考える投資家が多いのです。
日本での不動産投資と海外不動産投資の違いは、投資する対象が日本国内にあるのか海外にあるのかです。投資する国が違うため、海外不動産投資は日本での不動産投資とは異なるメリット・デメリットがあります。
海外不動産投資のメリット
利回りが高い
不動産投資は家賃収入（＝インカムゲイン）と売却益（＝キャピタルゲイン）で収益を得る仕組みとなっています。
したがって、今後人口増加や経済成長が期待できる国に投資すると高い利回りが期待できるため、不動産投資で収益が出る可能性が高くなるのです。
人口が増えれば賃貸需要が高まって安定した家賃収入が得られますし、経済成長で不動産価値が高まれば売却益も高くなります。
海外不動産投資では日本よりも高い利回りが期待できます。
通貨分散できる
「卵は一つの籠（かご）に盛るな」という格言がある通り、投資を成功させるためにはリスク分散をすることが重要なポイントとなります。
卵を一つの籠に盛っていると、籠を落とした時に全ての卵が割れてしまいます…そこで、卵が全て割れてしまわないように複数の籠に盛ってリスクを分散させるのです。
不動産投資のリスク分散で考えてみると、投資の種類を複数持つこと（ワンルームマンション投資と一棟投資など）や、購入時期をずらすこと、投資地域を分散させるなどの方法が挙げられます。
そして、日本で不動産投資をしながら海外不動産投資をすると通貨分散できるためリスク分散となります。
もし円安になったら日本の不動産価値は下落しますが、海外の不動産価値は高まるためリスクを分散することができるのです。
節税効果が高い
不動産投資には所得税・住民税や相続税などを節税できるのですが、海外不動産投資をした場合は特に、減価償却による高い節税効果が期待できます。
不動産は購入してから年数が経つにつれ、少しずつ価値が下がっていきます。モノの価値は少しずつ下がっていくと考え、毎年価値が減った分（減価償却費）を経費計上することを減価償却と言います。
ただし、不動産のうち土地は価値が下がらないと考えられるため、建物部分だけしか減価償却することができません。
日本の不動産価格の内訳をみると、建物よりも土地の方が購入価格は高くなっています。
一方、海外の不動産価格は土地よりも建物の方が高い国もあります。
例えばアメリカでは土地と建物の価格が3:7となるケースもあり、日本よりも高い減価償却費を経費計上することができるのです。
減価償却によって不動産投資に赤字が出れば、損益通算で給与所得から不動産投資の赤字が差し引かれ、所得税、住民税を節税することができます。
海外不動産投資のデメリット
為替変動リスクがある
為替変動リスクとは、円と外国の為替相場が変動することで外貨建て資産の価値が変動するリスクのことです。
例えば、海外に不動産投資をして得た収益を円にすると、期待していた収益が得られないことがあります。
融資条件が悪い
不動産は高い買い物ですので、ローンを利用して不動産購入する方が多くいらっしゃいます。日本国内の不動産に投資する場合は日本の金融機関、海外の不動産に投資する場合は海外の金融機関から融資を受けることになるのですが、実は海外の金融機関は融資条件が悪いことが多くあります。
日本では物件価格以上に融資を受けられる事もありますが、海外では物件の6割ほどしか融資を受けることができなかったり、金利が高かったりと融資条件が悪いのです。
現金一括購入で海外不動産投資を始める方は良いですが、ローン利用をお考えの方は金融機関の融資条件をしっかりと確認し、不動産投資に赤字が出ない融資条件かどうか見極めましょう。
トラブルが多い
海外不動産へ投資するわけですから、日本とのルールの違いは様々なものがあります。投資先の国の言語や法律、税制はもちろん、商習慣なども知っておかなければトラブルが生じてしまいます。
投資先の国のルールを知っていたとしても、建設工事が着手される前に物件を購入する「プレビルド」の場合には、予定通りに完成しないなどのトラブルも目立っています。
日本では当たり前に行われることが、海外では通用しないことがあるため注意が必要です。
遠方のため対応が大変
投資家自身が日本にいながら海外不動産へ投資するとなると、遠方のため各種対応が大変です。基本的には現地の管理会社に管理を依頼することになるでしょうが、不動産投資は管理会社に任せきりでは良くありません。建物の状態や管理状況などは自分の目で確かめることがベストです。
そう考えると、遠く離れた地への不動産投資は投資家があまり関与できないデメリットがあります。主体的に不動産投資したいとお考えの方は、海外不動産投資よりも日本の不動産に投資する方が主体性を発揮できることでしょう。
まとめ
海外不動産投資はじわじわと人気が出てきていますが、メリットだけでなくデメリットも多くあります。日本の不動産投資と異なる点が多いことを理解し、よく検討したうえで始めるようにしてください。
ただし、不動産投資初心者の方はいきなり海外不動産投資に手を出すよりも、まずは自国で不動産投資を始めることをお勧めします。
