不動産投資を始める年齢はいつが良い？
不動産投資で資産運用をしたいと思う方でも、リスクを考慮すると及び腰になってしまうかと思います。不動産投資を始めようと考えていたら早数年…といったこともあるかもしれません。
果たして、不動産投資を始めるタイミングで何か影響はあるのでしょうか？
今回は20～30代、40～50代、60代以降で始める不動産投資について解説していきます。
不動産投資の仕組みと始め方
不動産投資の収益は毎月の家賃収入である「インカムゲイン」と物件を売却した時の売却益である「キャピタルゲイン」の２種類があります。
キャピタルゲインを狙って不動産投資を始める方もいらっしゃいますが、不動産投資の基本は長期間かけて着実に収益（インカムゲイン）を得ることです。
まずは、空室を発生させることなく安定した家賃収入を得ることを目標に賃貸経営をしましょう。
とはいえ、不動産投資は誰でも簡単に成功できる投資というわけではありません。初心者が不動産投資を始めるには、ある程度の不動産投資に関する知識を身につける必要があります。
そして、その後は信頼できる営業マンと相談しながら不動産投資を進めていくと良いでしょう。
初めての不動産投資は分からない事が多いため、1人で決断を下すのではなく営業マンのアドバイスを聞くことが重要です。
不動産投資のメリット
年金代わりになる
老後に公的年金だけで生活していくことは不可能なので、私たちは公的年金の不足分を用意しておく必要があります。
預貯金や株、保険で資産運用をして公的年金の不足分を用意しておくやり方もありますが、それでは効率が悪かったり、リスクが大きかったりします。
そこでオススメなのが、年金代わりになる不動産投資です。
不動産投資を始めると一生家賃収入を得ることも可能で、老後は毎月入ってくる家賃収入を生活費に充てることができます。
大家が主体的に賃貸経営をすることも大切ですが、物件の管理は管理会社へ任せることができますので、自分が働かなくても自動で収入が入ってくる仕組みとなっています。
生命保険の代わりになる
不動産投資を始める際にはまず収益物件を購入する必要がありますが、不動産は高額なため多くの方はローンを組むことになります。
ほとんどの金融機関は融資をする条件として「団体信用生命保険」への加入を義務付けています。
団体信用生命保険に加入していると契約者が死亡、高度障害状態などになった時、保険会社が契約者の代わりに残りのローンを返済してくれます。
すると、残された家族にローンが完済した物件を引き継げることから生命保険の代わりになると言われているのです。
節税対策になる
不動産投資をすると、所得税・住民税、相続税を節税することができます。
賃貸経営で得た不動産所得（家賃収入）は給与所得と通算できますので、不動産投資で赤字が出た場合には赤字分を給与所得から差し引くことで所得税・住民税が軽減されます。
「赤字になるなら不動産投資をする意味がないのでは？」と疑問に思う方もいるでしょうが、不動産投資をしていると保険料やローンの利息、減価償却費などを経費として計上できるため、赤字が出るケースは多くあります。
一方で相続税対策になる理由は、「不動産は現金や有価証券よりも財産としての評価が低い」という特徴があるためです。課税遺産総額が多いほど相続税がかかりますので、不動産を使って相続税対策することが有効です。
なお、不動産所得が多くなった場合は法人化した方が節税することができます。詳しくは以下の記事をご覧ください。
年代ごとの不動産投資
20～30代の不動産投資
20～30代の若いうちから不動産投資を始めると、長期で返済可能なローンを組むことができます。早く始めるほどローン完済時の年齢も若くなり、完済後には家賃収入がそっくりそのまま手元に残るようになります。
また、35歳未満の方は「女性、若者／シニア起業家支援資金」という融資制度を受けられるメリットもあります。
融資を受けるときには「団体信用生命保険」へ加入するのが一般的ですが、誰でも団体信用生命保険に加入できるわけではありません。団体信用生命保険に加入するには健康状態を告知しなければなりませんので、健康な方ほど保険に加入しやすくなります。
身体が健康な20～30代のうちに不動産投資を始めておくと良いでしょう。
40～50代の不動産投資
中年期に入ってくる40～50代は若い世代よりも自己資金に余裕がある方が多いため、融資を受けやすい年代と言われています。
不動産投資ローンの審査項目は物件の評価に加えて自己資金や年収、勤続年数など個人の属性も評価されますので、40～50代は審査に通りやすいのです。
20～30代に比べてローンを完済する年齢は遅くなりますが、40～50代はまだまだインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える年代でしょう。
60代以降の不動産投資
60代以降で定年退職をしている方は給与所得がないため、不動産投資ローンの審査に通りにくくなります。
また、団体信用生命保険に加入しない場合は不動産投資ローンに最終完済年齢の制限はないのですが、団体信用生命保険に加入する場合は最終完済年齢が80歳未満に設定されていることが多いです。（※最終完済年齢の制限は金融機関によって異なります。）
団体信用生命保険に加入しないで不動産投資ローンを組むことも可能ですが、60代以降の方がローンを利用して不動産投資を始めることはオススメしません。
そもそも不動産投資は「短期間で大きな収益を得る」のではなく「長期間かけて着実に収益を得る」投資方法ですので、60代以降で短期間のローンを組んで不動産投資を始めても利益は出にくいのです。
そのため、60代以降では預貯金や退職金などを利用して不動産投資を始めるのが一般的です。現金を不動産に変えておけば相続税対策になりますし、毎月の家賃収入は老後の生活費に充てられるのです。
不動産投資は何歳で始めるべきか？
不動産投資を始める年代ごとにメリット・デメリットに違いはありますが、実際のところ不動産投資を始めるべき年齢というのはありません。
強いて言えば、ご自身が不動産投資を始めたいと思った時が不動産投資を始めるべき年齢でしょう。不動産投資において年齢は障壁にならないのです。
ただ、どの年代においても言えることですが、不動産投資の知識がないまま手を出すとほぼ確実に不動産投資は失敗してしまいます。
不動産投資を始めたいと思ったらまずは不動産投資に関する知識を深め、不動産投資に特化した不動産会社へ相談しながら進めていく事をオススメします。
