住宅ローンで不動産投資ができない理由とリスク
住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低いため、住宅ローンを利用して不動産投資ができないか考えた事がある方もいらっしゃるのではないでしょうか？
住宅ローンは確かに魅力的ですが、不動産投資を目的に利用すると痛い目にあうことも…。
今回は住宅ローンで不動産投資ができない理由とリスクをご紹介します。
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
住宅ローン
住宅ローンとは、マイホームを購入するために組むローンのことです。
マイホームは高額な買い物ですから、多くの方は住宅ローンを利用してマイホームを購入します。
住宅ローンの返済原資は毎月の給与となっており、一般的には年収の約7倍まで借入が可能と言われています。
さて、金融機関は利益（＝金利）を得るために融資をするわけですから、遅延なく返済できない方には融資をしたくないと考えます。そのため、金融機関は融資金額に対する返済能力の有無を審査によって判断します。
審査では勤務先や勤続年数、年収、自己資金などの個人の属性に加えて、担保評価が重視されます。
融資をするときには借り手が返済できなくなった時のことを想定して不動産を担保にするため、担保としての価値がどれほどあるのかも重要な審査基準となるのです。
通常はマイホームを担保にしますので、借り手はきちんとローン返済しなければ住む家を担保にとられてしまいます。この理由から金融機関は住宅ローンでの貸し倒れリスクは低いと考え、不動産投資ローンよりも金利を低く設定しています。
不動産投資ローン
不動産投資ローンとは収益物件を購入するために組むローンのことで、アパートローンという呼ばれ方もします。
区分投資をするにしろ一棟投資をするにしろ価格は高額なため、多くの不動産投資家は不動産投資ローンを利用して収益物件を購入します。
収益物件は一棟アパートや一棟マンションなどを購入することもあり、マイホームよりも高額なケースが多くあります。そのため、一般的に不動産投資ローンでは年収の約10倍まで借入が可能と言われています。
借入額が大きいと返済できるか不安になるかと思いますが、不動産投資ローンの返済原資は毎月の家賃収入なので、上手に賃貸経営すれば毎月しっかりローンを返済することが可能です。
住宅ローンとの違いは返済原資だけでなく、他にも審査基準や金利などもあります。
不動産投資は失敗する可能性もありますから審査では個人の属性、担保力に加えて物件の事業性も重視されますし、住宅ローンよりも貸し倒れリスクが高くなるため金利もやや高めに設定されます。
| 住宅ローン | 不動産投資ローン | |
|---|---|---|
| 借入の目的 | マイホーム購入 | 収益物件購入 |
| 融資額 | 年収の約7倍まで | 年収の約10倍まで |
| 返済原資 | 給与 | 家賃収入 |
| 審査基準 | 個人の信用+担保力 | 個人の信用+担保力+物件の事業性 |
| 金利 | 1％前後 | 2～4％前後 |
住宅ローンで不動産投資ができない理由
住宅ローンで不動産投資をするのは基本的に禁止されていますので、ローンを利用して不動産投資しようとお考えの方は、必ず不動産ローンを選択してください。
（※賃貸併用住宅などは住宅ローンを利用することが可能です。）
さきほど、住宅ローンはマイホームを購入するため、不動産投資ローンは収益物件を購入するためのローンだとお伝えしました。
住宅ローンの金利の低さは非常に魅力的ですが、金融機関側は「マイホーム購入のためのローンだから貸し倒れリスクは低い」と考えて不動産投資ローンよりも審査基準をゆるくし、金利も低く設定しています。
本当は不動産投資が目的なのに住宅ローンを利用してしまうと、金融機関は貸し倒れリスクに合った融資ができなくなってしまうため、住宅ローンでの不動産投資は禁止されているのです。
金融機関にバレると一括返済のリスクも
住宅ローンで不動産投資していることを金融機関が知ったら、住宅ローンから不動産投資ローンへの切り替えや金利の引き上げ、一括返済を求められる等の対応がとられます。
住宅ローンで不動産投資をしている事が金融機関にバレた場合、どのような対応をとられるかは金融機関によって違いますが、最悪の場合は一括返済のリスクがあることを覚えておきましょう。
では、住宅ローンで購入した自宅を転勤などの理由で貸し出す際にもペナルティが発生するのでしょうか。
このような場合、自宅を賃貸に出すことは可能なのですが、きちんと金融機関に相談して承諾を得なければなりません。
不動産投資家にも様々な事情があるかとは思いますが、融資してくれる金融機関に対しては噓をつかず、誠実に対応することが大切です。
まとめ
住宅ローンは金利が低いため、不動産投資をするのに利用したいと考える方もいることでしょう。しかし、住宅ローンでの不動産投資はそもそも禁止されていますし、やったとしても金融機関にバレたら自分自身を苦しめることになります。
住宅ローンでの不動産投資は郵便物や銀行員の訪問などによってバレる可能性も高いため、不動産投資のためにローンを組むのであれば最初から不動産投資ローンを利用しましょう。
