投資用マンションに中古マンションを選ぶメリットとデメリットを紹介

不動産投資に中古マンションを選ぶ魅力は、何と言っても安さと利回りの高さにあります。また、管理しやすいメリットがあるため投資初心者には中古マンションがオススメです。

安く投資を始められ、管理しやすいのが中古マンションのメリットですが、中古ならではのデメリットも。中古マンション選びの参考になるように、メリットとデメリットをご説明します。

中古マンションのメリット

物件価格が割安

中古マンション最大のメリットは、物件を安く購入できることにあります。新築マンションには新しく建てられたという価値があるため高額ですが、中古マンションはこの価値がない分、新築とは比べられないほどの安さで投資を始めることができます。
都心ですと、一棟1億円超えの新築マンションもざらにありますが、中古マンションの多くは一棟数千万円で購入が可能です。

少ない自己資金でマンション投資を始められるため、不動産投資が初めての方にもオススメです。

利回りが高い

利回りは投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したもので、以下の計算式で算出できます。

物件価格が安く、収入が高いほど利回りは高くなります。中古マンションは安く購入できるため、必然的に新築マンションよりも利回りが高くなります。

管理状態が分かる

中古マンションには既に住人がいるため、マンションの管理状態を実際に見て確かめることができるのです。建物の現状を把握することで、将来的にどのような管理・修繕が必要になってくるかが分かります。

生命保険の代わりになる

新築マンションを購入する時と同様、中古マンションも不動産投資ローンを組むことが可能です。ローンを組んで中古マンションを購入した場合、多くは「団体信用生命保険（通称だんしん）」に加入する事になります。

団信に加入していると、加入者が万一の場合や所定の高度障害状態になった場合、ローン残高が保険金によって支払われます。残された家族に債務が引き継がれる心配はありません。

不動産投資ガイド｜パワフル不動産投資

不動産投資が生命保険の代わりに！～団体信用生命保険の仕組みを徹底解説～

https://www.powerful-fudousan.jp/guide/real_estate/danshin/

「不動産投資が生命保険の代わりになる」とはよく言われる事ですが、そう聞いただけでは一体どのような仕組みで生命保険代わりになるのか分からないかと思います。今回は、不動産投資が気になっている方向けに、不動産投資が生命保険の代わりになる仕組みを分かりやすく解説していきます。注意点もご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。不動産投資が生命保険の代わりになる仕組み生命保険は死亡保険や医療保険、介護保険、生存保険など様々な種類があり、いずれも被保険者が不測の事態に陥った際、ご自身やその家族を金銭...

中古マンションのデメリット

瑕疵担保責任の期間が短い

新築マンションを購入した場合は「住宅品質確保促進法」に基づき10年間の瑕疵担保責任が保証されていますが、中古マンションだとこの期間が非常に短いのがネックです。

瑕疵担保責任とは雨漏りや家の傾きなど、建物の欠陥を発見した時に無償で補修する、もしくは賠償責任を負うことを言います。

中古マンションは一般的には購入から3～4ヶ月までで、それ以降は建物に欠陥を見つけたら自分自身で補修することになります。そのため、建物の修繕に多大なコストが発生する事も想定しておかなければなりません。

不動産投資ガイド｜パワフル不動産投資

不動産の瑕疵担保責任について紹介します

https://www.powerful-fudousan.jp/guide/real_estate/warranty/

不動産の引渡し時には建物に欠陥がないように見えても、後々何らかの欠陥が発見される事があります。一見問題がないように見えても、建物は売主・買主ともに気が付かない欠陥（瑕疵）を抱えている事があるのです。瑕疵が発見された場合、売主はその瑕疵に対して「瑕疵担保責任」を負わなければならないため、物件売却時には契約書に瑕疵担保責任に関して記載しておくことが大切です。今回は瑕疵担保責任に不安を抱える売主様向けに、瑕疵担保責任の内容や売買契約時に注意すべき事について説明していきます。瑕疵担保責任とは瑕疵担保...

空室リスクが高い

築年数の古い中古マンションは新築マンションより、どうしても空室リスクは高まります。建物の外観や室内設備が古いと、入居者は周辺の物件へ流れてしまいます。築年数の浅い中古マンションなら空室リスクは小さくなりますが、あまりにも古い中古マンションは空室リスクに悩まされるでしょう。空室リスクを小さくするには、大規模リフォームを行う、室内設備を新しい物に変えるなどの工夫が必要です。

また、入居者を増やすには建物の立地や周辺環境も重要になってくるため、中古マンションを購入する時は建物以外にも着目しましょう。

地震に弱い物件もある

マンションはその構造から、アパートよりも耐震性に優れています。しかし、築年数が古い建物は地震に弱い物件も多いことから、災害リスクは大きくなります。地震による倒壊を避けるには、1981年6月1日以降に建てられた物件を購入しましょう。

この年に設けられた耐震基準は大地震でも倒壊しないほどの内容となっているため、地震被害を小さくしてくれます。

中古マンション投資の失敗例

失敗例①激安物件で失敗

地方ですと、数百万円で売り出されている中古マンションも多くあります。投資初心者にありがちなのが、物件価格の安さに釣られて購入してしまうパターン。
割安なため、投資に失敗しても一見ダメージは少ないように見えますが、安さには何かしらの理由があることが多く、こういった物件は空室リスクが高い傾向にあります。
入居者がいなくても管理費や保険料などの支払いが発生すると同時に、不動産投資ローンの返済も行わなくてはいけません。
安さに目が眩んで物件を選ぶのではなく、キャッシュフローを重視しましょう。

失敗例②中古ワンルームマンションの購入失敗例

利回りや立地が良く、収益の見込める中古ワンルームマンションを購入した場合でも失敗することがあります。というのも、区分投資は建物全体ではなく、マンションの1室を所有する投資方法なため。たとえ自分の所有する部屋がキレイであっても、建物全体が劣化していては入居者の確保は厳しいのです。一棟マンション投資は建物全体を所有するため好きなように修繕できますが、区分投資の場合は建物を修繕する際には他の所有者と話し合うことが必要となります。

古い建物に区分投資してしまうと、管理・修繕の自由度が低く空室リスクを小さくできない場合もあります。