アパート経営・マンション経営のリスク4つ
不動産投資はリスクが大きいとよく言われますが、具体的にはどういったリスクがあるのでしょうか？
漠然とリスクを恐れて不動産投資を諦める前に、まずはリスクについて学んで「リスクを回避しながら賃貸経営できないのか」考えてみましょう。
今回は不動産投資における4つのリスクと、失敗しないための賃貸経営についてご説明していきます。
アパート経営・マンション経営のリスク4つ
①空室リスク
アパート経営、マンション経営における最大のリスクはやはり空室リスクでしょう。賃貸経営をするオーナーの収入源は入居者から受け取る家賃なので、空室が増えるほど収入が少なくなるのです。
例えば、10部屋あるアパートを所有し、1部屋の賃料が6万円であった場合で考えてみましょう。
10部屋全てが満室なら10部屋×6万円で毎月60万円の家賃収入が得られることになります。
しかし5部屋しか入居者がいない場合には5部屋×6万円で毎月30万円、満室時の半分しか家賃収入が得られません。
不動産投資は基本的に家賃収入からローン返済をする仕組みとなっていますので、空室で家賃収入が少なくなればオーナーは自己資金でローンを返済しなくてはなりません。
さらに、建物を維持するための維持管理費も毎月かかりますので、それにも自己資金を費やさなくてはならない可能性もあります。
②建物の老朽化
建物は経年劣化し、外壁や屋根、設備などに不調が出てきます。入居者が快適に暮らせる建物を維持するためには定期的に建物の補修・修繕をして、建物の資産価値を保たなければなりません。
建物の老朽化を考慮せずにキャッシュフローを計算すると「大規模修繕費で赤字になった」という事態になり兼ねませんので、建物の修繕計画を立て、それにかかるコストを概算しておきましょう。
③災害リスク
時にはご自身が所有するアパートやマンションが災害で倒壊、全壊してしまうリスクがあります。地震や火災、風災、水災などの自然災害を避ける事はできないので、物件選びで耐震性、耐火性をきちんと確認する事が大切です。
コンクリート造のマンションよりも木造のアパートの方がその構造から自然災害による被害は大きくなります。
④家賃滞納リスク
不動産投資の収益は家賃収入（インカムゲイン）、物件の売却益（キャピタルゲイン）の２つですが、インカムゲインを積み重ねて収益をあげるのが基本となります。
入居者が入れば家賃収入を得られますが、中には家賃滞納を続ける迷惑な入居者も存在します。家賃滞納に遭遇する事はないとお考えのオーナーもいらっしゃいますが、家賃滞納は一般的に1割ほどの割合で恒常的に発生しているのが現状です。
何十年も賃貸経営をするわけですから、そのなかで家賃滞納される事もあると考えておくのが良いでしょう。
アパート経営・マンション経営で失敗しないためには？
物件選びは慎重に
物件価格や利回りなどの収益性を重視して物件を選ぶ事は重要ですが、それだけを見ていては、いざ賃貸経営を始めた際に失敗するリスクが高まります。
不動産投資の第一歩である物件選びにおいては、「空室リスク」「災害リスク」が低い物件か見極める事も必要です。
空室リスクの面からみると交通や周辺環境の利便性が高いことや防犯性に優れるなど設備が充実していること等に着目すると良いでしょう。ポイントは、「自分が入居したいと思える物件か？」と入居者目線になって考えることです。
他方で災害リスクの点から見れば、物件の耐震基準を確認することが大切です。
耐震基準が大幅に見直された1981年6月1日以降に建てられた物件であれば大地震でも倒壊しにくい造りとなっていますので、物件選びの際には築年月にも目を向けましょう。
空室対策をしよう
賃貸経営をするうちに空室が目立ってきたら、まずは空室の原因を探ることが第一です。空室の原因は大きく分けると「建物」「賃料」「立地」の３つにあるため、原因を突き止めて対処していきます。
例えば賃料に原因がある場合、同エリアの賃料相場を参考にして賃料を値下げする事が空室対策となります。
また、リノベーションをする、フリーレントを活用する、Wi-Fiを導入する、家具家電付きにするなどの空室対策で魅力的な物件にしていく事も有効です。
家賃滞納リスクは低減できる
家賃滞納は恒常的に発生するとご説明しましたが、家賃滞納の原因によっては深刻に考える必要がないケースもあります。代表的な例としては家賃の支払い忘れなどで、これに関してはすぐに連絡して振り込みを依頼すれば解決するケースがほとんどです。
問題なのは入居者に家賃の支払能力が無かったり、そもそも家賃を支払う気がなかったりする場合です。
家賃催促はオーナーの心身に負担がかかりますので、入居審査を厳しくする、滞納保証をつける等の対策で家賃滞納リスクを低減する事ができます。
