ヤドカリ投資とは？投資方法をご紹介
ヤドカリ投資とは
ヤドカリ投資とは、簡単に説明すると自宅を住み替えていくことで利益をあげる投資方法です。次々と家である貝殻を替えるヤドカリに似ていることから、「ヤドカリ投資」と名付けられています。
そんなヤドカリ投資は、以下のように収益をあげる仕組みとなっています。
①住宅ローンを利用して物件を購入する
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②自宅として住みながら、住宅ローンを返済していく
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③賃貸に出せるようリノベーションやリフォーム、DIY等を行う
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④住宅ローンを完済、またはほとんど返済したタイミングで次の物件を購入して引っ越す
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⑤ローン返済が終わった物件を賃貸に出して家賃収入（インカムゲイン）を狙う、もしくは売却して売却益（キャピタルゲイン）を得る
一般的な不動産投資は購入した投資物件をそのまま運用して家賃収入や売却益を得る投資方法ですので、ヤドカリ投資の投資方法は特徴的な事がお分かりいただけると思います。
「ヤドカリ」しながら投資を行うため、アパート投資やマンション投資とは異なるメリット・デメリットがあり、人によって向き不向きがあります。
ヤドカリ投資のメリット
家賃がかからない
ヤドカリ投資法ではマイホームを購入し、住んでいる間にローン返済をしていきます。賃貸住宅に住むと家賃は掛け捨てになってしまいますが、物件を購入すればローン返済のみで家賃はかかりません。掛け捨てになってしまう家賃をローン返済に充てて資産形成する事ができるのです。
低金利で融資が受けられる
ヤドカリ投資では最初、自分が住むために物件を購入するため住宅ローンを利用する事が出来ます。アパート投資やマンション投資など主要な不動産投資は不動産投資ローンを組まなければならず、金利は2～4%前後となっています。
それに比べて住宅ローンの金利は1%前後と、不動産投資ローンよりも低い金利で融資を受けられるのです。
融資を受けやすい
不動産投資ローンの審査は自己資金や年収、勤務先、勤続年数など「個人の信用」と、物件の収益性や資産価値など「物件の評価」が審査基準となっており、審査が通らないケースも少なくありません。
一方、住宅ローンは「個人の信用」が審査基準となっていますので、一定の年収、自己資金があれば審査に通りやすいのです。
アパート・マンション投資を始めるよりもハードルが低く、挑戦しやすいのがヤドカリ投資の魅力です。
住宅ローン減税の対象となる
住宅ローンを利用してマイホームを購入した方は一定の条件を満たせば10年間、所得税・住民税から年末時点でのローン残高の1%が控除される「住宅ローン減税」が受けられます。
例えば年末時点でローン残高が2,000万円あれば、1年間で所得税・住民税から20万円が控除される事になります。
2019年10月1日からの消費税増税を背景に住宅ローン減税制度が拡充され、2019年10月1日～2020年12月31日までの間に居住した方は減税期間が13年間になります。
2021年1月1日以降は従来の制度に戻るため、マイホーム購入をお考えの方は減税期間が13年間に延長される期間に購入・居住する事をお勧めします。
ヤドカリ投資のデメリット
経費計上ができない
他人に貸し出す事を目的に物件を購入・運用している方は確定申告で経費計上する事ができるのですが、ヤドカリ投資の場合は自分で住むことを目的に物件を購入するため経費計上ができません。
投資用物件に自分自身が住んでしまえば、それは「賃貸事業」ではなくなります。すると当然、経費計上は出来なくなってしまうのです。
期待した収益が得られない可能性も
ヤドカリ投資の難しい点は、「自分が住みたいエリア」で「賃貸需要がある物件」を探さなければいけない事です。
最終的なゴールはインカムゲイン・キャピタルゲインを得ることなので、物件の収益性に着目しなければなりません。
購入時には投資向きだと思った物件も、数年後に賃貸・売却に出したら全く収益が入らない可能性があるため、長期的な視点を持つ事が大切です。
投資効率が悪い
ヤドカリ投資はローン完済後に物件を賃貸に出す、もしくは売却する事で収益を得る投資方法です。つまり、2件目の物件を購入してから初めて利益が出るのです。
通常の不動産投資は入居者が入れば1年目からすぐに家賃収入が得られますので、それに比べるとヤドカリ投資はかなり投資効率が悪く、プラスが出るまでに時間がかかると言えます。
まとめ
住処を転々としながら長い時間をかけて収益を生むヤドカリ投資は気軽に始められる投資方法です。最初はワンルームマンションを少額で購入・運用し、最終的にはグレードの高い戸建住宅へ引っ越せるようになった方もいらっしゃいます。
ただ、ヤドカリ投資は投資効率が悪いうえに必ず利益が出るとは言えません。時には損失が生じる事もありますので、家賃収入を得たいのであればアパート・マンション投資など通常の不動産投資がお勧めです。
