レントロールを見る時のポイント
レントロールとは
レントロール（rent roll）とは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもののことを言います。不動産投資をしている方は徹底した資金管理をする必要があり、自分の分かりやすいようにレントロールを作成して入出金の把握をするのが普通です。
- 物件名
- 入居状況
- 間取り
- 面積
- 契約名義
- 賃料
- 更新料
- 現契約開始日・現契約終了日
- 共益費
- 敷金
- 保証人や保証会社
- 現状の合計賃料・満室時の合計賃料
上記のような賃貸借条件が分かりやすく書かれていれば良いので、オーナーによってレントロールの様式は様々です。
▲レントロール例
レントロールを見る時のポイント
物件を選ぶ時には多くの情報が記入されているレントロールが非常に参考になります。基本的に、レントロールに書かれている内容は全て確認していただきたいのですが、今回はレントロールで特に確認しておくべき項目をご紹介します。
①賃料
賃料は入居時期によりバラついている事が多いため、直近で入居した方の賃料を参考にしましょう。基本的には新築時に入居した人ほど賃料が高く、築年数が経っていくほど賃料は安くなっていく傾向にあります。
長い間住んでいる入居者がいても、退去されてしまえば、新たな入居者募集は賃料を下げて行うことになり利回りが下がってしまいます。
つまり、現在の募集賃料でキャッシュフローを計算しなければならないのです。
また、周辺物件に比べて賃料が高いもしくは安い場合、適正価格に見直して考える必要もあるので注意しましょう。適正価格に見直す方法として、インターネット上の物件検索サイトで相場を調べる、担当の営業マンに相談する等の方法があります。
②空室
あまりにも空室が多い、または空室の期間が長ければ、物件に何かしらの問題があると考えて良いでしょう。
例えば、空室になっている部屋が破損していたり、心理的瑕疵があったりする事もあります。
レントロールには空室と書かれているだけで、何故空室状態が続いているのかは読み取れません。そのため、レントロールの空室が目立つ場合には、オーナーにその理由を聞くことが必要です。
また、これから退去予定の入居者がいるにも関わらずレントロールに記載されていないケースがありますので、退去予定の有無も併せて確認しておきましょう。
③利回り
投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したものを利回りと言い、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの指標があります。
表面利回りは物件の収益性を大まかに把握するための指標で、不動産投資のパンフレットやサイト上に記載されている利回りの多くは表面利回りとなっています。
したがって、年間の利益を具体的に算出する「実質利回り」をレントロールで確認する事がポイントとなります。
④入居時期
同時期の入居が多いほど契約更新などで一気に退去してしまうリスクが高くなってしまうため、「入居時期にばらつきがあるか」に着目しましょう。
レントロールに記載されている事は少ないのですが、入居者の属性（法人、個人、学生、社会人など）を知っておけば退去時期を大まかに予想できる事があります。
⑤支出項目
物件によっては駐車代金や町内会費、光熱費をオーナーが支払っている所があります。年間支出額があればあるほどキャッシュフローがマイナスに働きますので、何にどれほどの支払いをしているか確認する必要があります。
レントロールの注意点
賃貸経営に関して多くの情報が記載されているレントロールは物件選びで重宝しますが、なかには情報を改ざんして記入している物もあります。レントロール上で利回りを良く見せて売却しようとする方がいるため、記載された内容を鵜吞みにしないようにしましょう。
悪質なレントロールでは、以下の項目が改ざんされているケースが多いようです。
- 賃料を相場よりも高くしている
- 入居者にサクラがいる
- 空室を満室と偽っている（入居中と偽るため、空室にカーテンを付ける事もあるようです）
- 入居者の退去予定がある
- 敷金の金額を実際よりも高くしている
- 事故物件であることを隠している
素人がレントロールの真偽を見抜くのは困難ですが、相場と見比べたり、現地調査で状況を確認したりする事が大切です。
まとめ
投資物件の選定に有用なレントロールですが、レントロールが良いからと投資するのは非常に危険です。実際に現地調査をしてみなければ物件の状態、入居者の質は分かりませんし、売主や近隣住民への聞き込みも重要となってきます。
レントロールに載っていない情報をキャッチし、総合的に見て良い投資物件だと思えるものに投資する事をお勧めします。
