不動産の「2020年問題」が不動産投資に与える影響

不動産価格は経済動向の影響を大きく受けるものですので、不動産投資家は様々な観点から今後の不動産需要を考えます。
近年では不動産の2020年問題、2022年問題、2025年問題が話題となっており、それぞれの節目で不動産価格が変動すると言われています。
今回は近い将来の2020年問題にはどういった事が背景にあるのかをご紹介します。
不動産投資に与える影響についてもご説明していきますので、2020年以降に不動産投資を始めようとお考えの方や、既に賃貸経営をしているオーナー様もぜひ参考にしてください。

不動産の2020年問題とは

2020年は東京オリンピックが終了することから不動産価格が暴落すると予想し、「不動産の2020年問題」と言われています。

背景①オリンピック終了後の建設需要の低下

2020年に東京オリンピックが開催されることから、観光客向けの宿泊施設やショッピングセンター、アミューズメント施設などの建設需要が高まっているため、都心部を筆頭に不動産価格が上昇しています。
このことから、オリンピックが終了すると建設需要が減って不動産価格が下がると言われているのです。

背景②人口減少による賃貸需要の低下

2020年に限った話ではないのですが人口減少も問題視されていて、2020年から建設需要が減っていくとも噂されています。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されていることもあり、これから賃貸経営を始めても将来的に借り手が少なくなると懸念されています。
また、高齢者と単身者が増えることが予想されているため今後はファミリー向けの物件に対する需要は低くなっていくでしょう。

2020年以降の不動産投資はどうなる？

以下では、上記でご説明したオリンピックや人口減少が不動産投資に与えると予想されている影響をご紹介します。

不動産価格が暴落する可能性

2020年の東京オリンピックに向けて、観光客が利用する施設が多く建設されてきました。オリンピック開催前には不動産需要があったため不動産価格は高くなりますが、オリンピック後には不動産需要が低下して不動産価格が暴落すると言われています。

人口減少といった問題も絡んで2020年以降は不動産価格が右肩下がりになると言われており、不動産価格が落ち込んだタイミングで不動産投資を始めようとお考えの方もいるかと思います。

ただ、オリンピックが終わってからすぐに不動産価格が暴落するわけではなく、徐々に価格が下がっていく事もありそうです。

オリンピック以外にも、少子高齢化によるマンション居住者（組合員）の高齢化が不動産価格下落の原因になると言われています。組合員の高齢化はマンション管理、運営が難航する傾向にあり、上手く管理されない事で建物の価値がどんどん下がるという見解があるのです。

空き家、空室が増える

不動産の供給増加によって空き家、空室が増えることが予想されています。賃貸経営において空室は非常に深刻な問題なため、今から頭を抱えるオーナーもいらっしゃるかもしれません。2020年に向けて建築数が増加したことで競争率が高まり、入居者の募集は難しくなる可能性があります。
少なくとも言えるのは、今いる入居者が他のアパートやマンションに移らないよう対策をとることが重要です。入居者向けのサービスを導入したり、家賃の値下げをしたりと他アパート、マンションとの差別化を図りましょう。

消費税の増税で不動産の購入費用、ランニングコストが高くなる

2019年10月には消費税が8％から10％へと引き上げられ、不動産投資に打撃を与えることとなります。不動産購入時には建物以外にも仲介手数料やローン融資の事務手数料、登記手数料などにも消費税がかかります。購入後には設備投資や建物の修繕、電気代といった運用にかかる費用も一部消費税が課されますので、購入、運営どちらも従来よりも高いコストがかかることになるのです。
その一方、家賃や敷金、礼金には消費税が課税されません。家賃収入はこれまでと変わらないまま支出が増えることになりますので、支出を抑えてキャッシュフローを改善する事が重要となります。

3.まとめ

社会情勢や経済動向から2020年には不動産の価格が下落するとは言われていますが、不動産価格がいつ、どのように変動していくかを予測するのは不可能です。
不動産価格が下落するという保証はどこにもなく、何らかの影響で2020年以降に不動産価格が上昇する可能性すらあるのです。

先が読めないのが投資の特徴でもありますので、余裕があるのならば2020年の不動産価格の下落を待たずに投資物件を購入し、早くから家賃収入を得る方が賢明でしょう。

また、人口減少の影響で不動産投資は難しくなるとも言われていますが、都市部は人口減少の影響を受けにくいですし、外国人入居者も今後増えていくでしょう。それを踏まえてエリアに注意しながら投資物件を選べば、まだまだ不動産投資で成功する可能性は十分あると言えるでしょう。