不動産投資が相続税対策になる理由を分かりやすく解説！

相続税を軽減するには様々な方法がありますが、その中でも不動産を活用した相続税対策は非常に効果が大きいと言われています。

こちらでは、不動産投資が相続税対策になる理由を分かりやすくご説明します。相続税を少しでも抑えたい方、不動産投資を始めるか悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

相続税とは

相続税とはその名の通り、亡くなった方の遺産を相続した場合にかかる税金のことです。しかし、遺産総額に税金がかかるわけではなく、基礎控除を超える部分が課税遺産総額となります。

相続税の基礎控除額は3,000万円+（600万円×法定相続人の数）と、法定相続人の数で変動します。法定相続人が1人だと3,600万円、2人だと4,200万円、3人だと4,800万円……と、法定相続人の数が増えるほど基礎控除額も増えていきます。

基礎控除を超える部分は以下の通りに税金がかかります。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

では、具体例を用いて相続にかかる税金を計算してみましょう。
（例）現金3億円を子ども2人に相続する場合

相続税の基礎控除額は3,000万円+（600万円×2人）＝4,200万円となり、課税遺産総額は3億円－4,200万円＝2億5,800万円になります。

この課税遺産総額2億5,800万円を2人で割ると１億2,900万円になります。1億2,900万円にかかる税率は40％なので5,192万円、そこから1,700万円が控除されますので、1人あたりの相続税は3,492万円になる事が分かります。

このように、相続税の課税対象となる財産を多くお持ちの方は高い税金を支払わなくてはならないのです。なお、生命保険金や退職金など相続税の対象とならない財産もあるのですが、非課税の上限があるため相続税対策として使うには限界があります。

不動産投資が相続税対策になる理由

課税遺産総額が多いほど相続税がかかるので、資産が多い方ほどしっかりと相続税対策しなければなりません。

相続税対策として不動産投資が有効と言われている理由は、時価で評価される現金や有価証券よりも不動産は財産としての評価が低いためです。
建物の評価額は「固定資産税評価額」、土地の評価額は基本的に市街地の場合が「路線価方式」、市街地以外は「倍率方式」で評価されます。

建物の評価額

一般的に固定資産税評価額は建築費用（時価）の6割ほどで、賃貸経営（不動産投資）をしていると評価額はさらに3割ほど控除されます。
つまり、賃貸経営のために建てた建物の建築費用が3億円の場合は、3億円の6割である1億8,000万円から3割を控除した1億2,600万円がおおよその評価額になります。

土地の評価額

路線価方式で評価された場合には時価の8割ほどになり、賃貸経営（不動産投資）をしていると評価額はさらに2割ほど控除されます。
一方、倍率方式で評価された場合には時価の7割ほどが評価額となります。

このように不動産は相続税評価額が低いため、現金を不動産に変えて相続する方が相続税を抑えられるのです。

相続税対策以外のメリットも

被相続人が投資物件を運用できる

被相続人が不動産の所有者となりますので、引き続き物件を運用して安定した収入を得る事ができますし、物件を売却して売却益を得る事も可能です。どちらの方法を選択しても一定の収益を得られ、被相続人の将来の生活の支えになります。

不動産を相続してから上手く賃貸経営をすれば、現金を相続するよりも多くの金額を手にする事が出来るケースもあります。
相続後に不動産投資を引き継いでも困らないよう、賃貸経営のノウハウや建物の修繕履歴などを生前にしっかりと伝えておく事をお勧めします。

贈与税も節税できる

相続といった形で不動産を引き継ぐほかに、贈与するという選択肢もあります。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類の課税方法があり、場合によっては相続税よりも節税効果が大きくなる事があります。

ただ、不動産の相続や贈与には細かい規定があるため、どの方法が最適か判断するのは難しいでしょう。節税効果を高めるためにも、早い段階で税理士に相談しておくようにしましょう。

まとめ

現金は額面がそのまま相続税の対象になりますが、不動産は評価額が相続税の対象となります。例えば現金1億円はそのまま1億円が相続税の対象になりますが、1億円で買ったアパートでも、評価額が6,000万円であれば、6,000万円が相続税の対象になるのです。
不動産投資には他にも様々なメリットがありますので、相続税対策でお悩みの方以外にもお勧めできる投資方法です。