敷金返還の義務はある？ない？
賃貸借契約を交わすと、借主から敷金・礼金・更新料を受け取ります。
このなかで唯一返還するものは敷金ですが、そもそも敷金返還は義務付けられているのでしょうか？
今回は、大家さんの「敷金返還に義務はあるのか？」といったお悩みにお答えしていきます。
今回のお悩み：敷金返還の義務はあるのか？
慣習として敷金返還をしなければいけないのは理解しているのですが、入居者への敷金返還は必ず行わなければならないのでしょうか？
原状回復費が高額なので、できれば敷金返還したくありません…。
もともと敷金は慣習として返還するものとされていたのですが、2020年4月の民法改正に伴い明文化されました。
今回は、そのポイントをご説明します。
ポイント：民法改正で「敷金」と「原状回復のルール」が明文化
1896年（明治29年）の制定以来大きな改正がなかった民法ですが、約120年ぶりに債権関係の規定が大改正され、2020年4月に改正民法が施行されました。
敷金の定義
これまで、敷金は借主が貸主（大家）に対して入居前に預けておくお金のことを言い、退去時の原状回復費用や家賃滞納した場合に使われ、使わなかった分は退去時に返金されるものとして扱われていました。
しかし、慣習のもと行われていたため、「敷金が返還されない」、「敷金返金額が少なすぎる」など敷金返還トラブルの多さが目立ちました。
国民生活センターが公表したデータによると、賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル関連でPIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）に寄せられた相談件数は2019年でおよそ10,000件にも達していることが分かります。
こういった背景もあり、改正民法第622条の２では下記のように敷金の定義と、敷金返還義務について明文化しました。
第622条の2
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
引用：e-Gov
分かりやすく嚙み砕いて説明しますと、「敷金とは借主の債務不履行などがあった際に、弁済に充てるためのもの」であり、「弁済に充てて残った額を借主に返還する」ことが定められています。
ただし、あらかじめ決められた額を敷金から差し引く「敷引き特約」が無効になるわけではないので、敷引き特約は今後も有効です。
原状回復ルール
借主は部屋を退去する際に、入居中に生じた損傷を回復する義務である「原状回復義務」があります。退去時の原状回復費用は敷金が充てられ、使わなかった金額が借主に返金される形式となっているのが一般的です。
そのため、敷金で原状回復費を賄えない場合には借主に不足分の原状回復費を請求するケースもあります。
ここで問題となるのが、「借主がどこまで原状回復費を負担すべきか」といった点です。敷金と同様に借主、貸主の原状回復費の負担割合についても明文化されていなかったため、「敷金を預けたのに高額な原状回復費用を請求された」、「原状回復費用が高すぎる」などの原状回復トラブルが多く生じていました。
そこで改正民法では、原状回復ルールについて下記のように明文化しています。
第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：e-Gov
つまり、冷蔵庫の電気ヤケやクロスの変色など、借主が普通に生活して生じた損傷の原状回復費は賃貸人負担になり、賃借人負担は故意過失分というガイドラインが明文化されたのです。
原状回復について明文化されたとは言っても、原状回復の負担割合に関しては特約等で別の取り決めをすることも可能です。ただし、消費者に一方的に不利な特約は消費者契約法で無効になってしまうこともある点に注意しましょう。
まとめ
今回は、敷金返還の義務についてお答えしました。
これまで敷金は返還するものとされていたことが民法改正に伴い明文化されましたので、貸主は借主に敷金を返還しなければなりません。
敷金返還の際には原状回復の負担割合が重要となりますので、ガイドラインを参考にして貸主負担の範囲と借主負担の範囲を確認しておきましょう。
