「不動産投資をやめたい…。」赤字地獄に陥ったら、どうするべき？
不動産投資は安定した収入を得られるとは言われていますが、賃貸経営が上手くいかなければ赤字になってしまうこともあります。
赤字状態に陥る原因には様々なものがありますが、1番多いのは「空室」によるものです。
家賃収入がなければ自己資金でローンを返済することになり、大家のなかには稀に自己破産に追い込まれる方もいらっしゃいます。
では、大家が赤字地獄に陥ったらどうするべきなのでしょうか？
今回は、不動産投資で赤字状態に陥ってしまった時の対応をご説明していきます。
不動産収入をアップさせる
当初計画していた家賃収入を得られなくなると健全な賃貸経営ができなくなり、赤字になってしまいます。そのため、赤字から抜け出す方法としてはまず「家賃収入をアップさせて黒字化する」ことが挙げられます。
家賃の値上げ
家賃の値上げはできないのではないかと考えている方もいらっしゃいますが、正当な理由があり、賃借人が合意すれば家賃の値上げは可能です。
ただし、入居中の部屋の家賃を値上げする場合は家賃の値上げに応じてくれないことが多く、家賃の値上げを巡ってトラブルになるケースもあります。
入居者と揉めて退去されてしまうと、さらに赤字が大きくなってしまいますので、一般的には入居者の入れ替わり時に家賃の値上げ（賃料改定）をするのがベストです。
空室対策
赤字状態に陥る原因の多くは空室にありますので、空室対策で部屋を埋めて家賃収入を増やすことが大切です。
空室対策は以下のように様々なものがあります。
- 建物の修繕
- リフォーム
- DIY
- 人気設備の導入
- ホームステージング
- 賃料の値下げ
- フリーレントの活用
- Wi-Fi導入
- 家具家電付きにする
どのように空室対策をするかによってかかる費用は異なりますので、費用対効果を比べながら資産状況に合った空室対策をするようにしましょう。
自動販売機の設置
近くにコンビニやスーパーがない場所であったり戸数が多い物件だったりと、自動販売機の設置が向いている物件でしたら自動販売機を設置して副収入を得ることも可能です。
自分が所有する土地を業者に貸して自動販売機を設置する「フルオペレータータイプ」の契約方法を選べば、売上のうち業者と取り決めた割合を得ることができます。
維持費に関しては基本的に数千円の電気代しかかかりませんので、自動販売機の設置で赤字に陥ることは考えにくいでしょう。
家賃収入ほどの利益はあげられませんが、少しでも副収入を得たい方には自動販売機の設置はオススメです。
不動産投資ローンを見直す
不動産投資家の多くはローンを利用して不動産を購入し、賃貸経営を行っています。
家賃収入をローン返済に充てることになるため、期待通りの家賃収入を得られなければ自己資金をローン返済に充てることになり、赤字の賃貸経営になってしまいます。
ローン返済を軽減するためには金利交渉や借り換え等をして総返済額を減らす手段があります。
ただし、借り換えには抵当権の抹消・設定費用や登録免許税、事務手数料、保証料、印紙税、司法書士手数料などの諸費用がかかるほか、金融機関によっては繰り上げ返済をすると違約金が発生する事がある点に注意しましょう。
金利交渉や借り換えでもローン返済が厳しい場合には、ローン返済を滞納する前に金融機関へ相談することが重要です。早い段階で金融機関に相談すれば、返済計画を見直して返済できる可能性もあります。
物件を売却する
「赤字になる＝空室が多くなっている」ということが多いため、まずは空室が埋まるように入居促進でできることをやるべきです。
しかし、それでも赤字を改善できない場合には物件の売却も検討しなければなりません。
不動産投資でローンを組む際には投資物件を担保にしますので、金融機関にローン返済ができないと判断された場合には物件を競売にかけられて返済する事になります。
競売は通常の売却よりも売却価格が安くなってしまいますので、競売にかけられる前に自分で任意売却することをオススメします。
まとめ
今回は大家が赤字状態に陥ってしまった際の対応についてご紹介しました。
どれほどの赤字が出ているかによって対応方法は変わりますので、ご自身の状況に合った対応をしましょう。
ただ、賃貸経営で赤字になっている状態では冷静な判断ができないこともありますので、収益物件を得意とする不動産会社などに客観的な意見を聞いても良いでしょう。
赤字から抜け出すには早急に対応することが重要ですので、早い段階で相談することをオススメします。
