アパート・マンションの修繕費はどれくらい？事前に確認しておきたい費用相場

不動産投資には建物の修繕が必要になってきますので、修繕費の相場や修繕タイミングを把握しておくことが重要となります。アパートやマンションの修繕をすることで空室リスクを低くし、建物の資産価値を回復できますが、初めて不動産投資するオーナー様は修繕費を考慮せずに失敗してしまうケースが少なくありません。

不動産投資に対する綿密な資金計画を立てるためにも、事前に修繕費用相場を確認していきましょう。今回は修繕費用相場に加え、修繕すべきタイミングや修繕箇所などもご紹介していきます。

大規模修繕費

建物は経年劣化によって傷んでいきますので、定期的に大規模修繕を行う必要があります。どれほどのスパンで大規模修繕をするべきかは建物の構造や管理状態などで違いがでるため一概には言えませんが、12年周期で大規模修繕を行うオーナーが多いようです。修繕に必要となる箇所は外壁塗装や屋根塗装、防水工事などで、それ以外にも必要に応じて設備や共用部分の修繕をするケースも出てきます。

大規模修繕の費用相場は一戸あたり100万円前後と言われています。

主な修繕内容

外壁塗装

外壁は雨風や地震などで塗装が剥がれ、ひび割れが生じてきますので、外壁塗装をして建物の強度を保たなければなりません。また、建物の外観が汚いと入居率が低下する恐れもありますので、大規模修繕では必ず修繕する箇所でもあります。

屋根塗装

屋根は建物全体を守る重要な部分です。紫外線や雨風、雪などでダメージを受けているため、定期的に手入れしなければなりません。屋根塗装は雨が降ると作業が中断されてしまいますので、雨の多い時期を避けて着工するようにしてください。

防水工事

経年劣化すると水漏れしやすくなったり、建物の内部に水が染み込んだりして家が傷んでしまいますので、大規模修繕ではバルコニーや屋上の防水工事は欠かせません。

シーリング工事

建物に隙間があると、そこから水が入り込み建物の寿命に影響を与えてしまいます。建物の外壁ボード間のつなぎ目やサッシとの隙間は、シーリング材で埋めて防水しましょう。

設備工事

給水設備や電気、ガス、防災設備などに不具合があれば工事をしますが、大規模修繕を行うタイミング以外でも、不備を発見した場合にはその都度直すようにしてください。

小規模修繕費

12年周期で大規模修繕をするからと言って他のタイミングで修繕が必要なくなるわけではなく、定期的なメンテナンスをしなくてはいけません。
塗装が剥がれ・建物に隙間があると・小規模修繕は設備の不具合を直すなど小規模な修繕を中心に行うため、大規模修繕ほどの修繕費はかかりません。修繕箇所はその時々で異なりますので、修繕費にはバラツキがあります。小規模修繕のタイミングとしては、1年に1回を目安に行う方が多い傾向にあります。

主な修繕内容

• 設備の修繕
• 退去後のクリーニング
• 共用部分の修繕

修繕予防費

修繕予防費は、建物に欠陥が生じる前に対処する費用です。修繕が必要になる前にメンテナンスをしておけば、多額の修繕費の支払いを回避することができるため、修繕予防は非常に重要な役割を果たします。
建物で気になる箇所があれば修繕するような形のため、建物のチェックは日々欠かせません。

修繕計画の重要性

建物の修繕に関して特に重要となるのが、大規模修繕への備えです。建物全体を修繕するわけですから、不足のないように修繕積立金の額を設定しなければなりません。
国土交通省が発表した『平成30年度マンション総合調査結果 』によると、平成 30年度における一戸あたりの修繕積立金は毎月11,243円が平均となっています。

長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定するオーナーが増えてきていることから、年々修繕積立金額は大きくなってきています。しかし、それでも計画上必要な修繕金が不足しているマンションは全体のうち34.8%も存在します。

ですので、これから不動産投資への参入をお考えのオーナー様は、綿密な計画に基づいて修繕積立金額を設定するほか、緊急時に備え修繕積立金とは別に毎月少しずつ修繕費を積み立てておくことが大切です。

施工業者選びのポイント

修繕費は建物の状態や規模、立地などで異なりますので、業者から提示された修繕金額が適正価格なのか分かりにくい部分があります。オーナーが相場を知らないのをいいことに、高額な修繕費を請求してくる施工業者もいますので、必ず相見積もりをして修繕費相場を知ることが大切です。

また、施工業者には「専門工事業者」「ゼネコン」「マンション管理会社」があり、それぞれ得意とする分野が異なりますので、修繕内容に合った業者を選ぶようにしましょう。

施工業者の特徴