東京は不動産投資向き？東京都で不動産投資するなら押さえておきたいポイントを解説！
東京は日本全国の1割を占める人々が生活を営む大都会。そんな東京だからこそ、「不動産投資は成功する」、はたまた「東京で不動産投資はしない方が良い」とお考えの方がいらっしゃいます。
東京での不動産投資に関しては、人それぞれ抱いているイメージは違うことでしょう。
果たして、東京は不動産投資に向いているのでしょうか？
今回はこれから不動産投資をお考えの方向けに、東京で不動産投資をする時のポイントを分かりやすく解説していきます。
東京は不動産投資に向いている？
森記念財団が運営する都市戦略研究所が公表した「世界の都市総合力ランキング2019」では、東京が第3位という結果になりました。
評価項目は「経済、研究・開発、文化・交流、居住、環境、交通・アクセス」の6分野で、スコアが高い順に順位付けをしています。
世界からも評価されている東京には数多くの人々が集まり、賃貸需要も高くなっています。
東京都内は不動産価格が高く利回りが低いため、不動産投資には不向きなイメージもあるかと思います。
しかし、東京は家賃が高く賃貸需要も固いため、良い立地を選べば不動産投資は成功しやすいのです。
東京の不動産投資に関する情報
東京の人口
人口減少が著しい日本ですが、実は47都道府県すべてが人口減少しているわけではありません。
総務省統計局が調査した『都道府県別人口と人口増減率』によると、平成29年の推計人口からみて人口が増加しているのは東京・埼玉・沖縄・愛知・千葉・神奈川・福岡の7つです。
そのなかでも東京は24年連続で人口増加しており、人口増加率はNo.1です2020年4月2019年から2020年の1年間で9万人以上も人口が増加しました。
▲『「東京都の人口（推計）」の概要』より引用
そんな人口増加率No.1の東京の人口は2020年3月1日時点の推計で13,951,791人となっており、日本の人口の10％以上を東京が占めていることになります。
人口が多いほど住宅が必要になりますので、そういった点で考えると人口増加が続く東京は不動産投資に向いていると言えます。
東京の世帯数
人口、人口密度が最も高い東京には多種多様な人々が暮らしていますが、そのなかでも単身世帯の多さが目立ちます。
平成27年国勢調査「人口等基本集計」によると、都道府県別の一般世帯数は東京都が6,690,934世帯で最も多く、そのうち単独世帯は3,164,675世帯となっています。
単独世帯が一般世帯数に占める割合は47.39%と全体のおよそ半分となっていますので、東京では単身向けのワンルームマンション需要が根強いです。
東京の不動産価格相場
平成27年国勢調査「人口等基本集計」によると、東京ではマンションやアパートなどの共同住宅の割合が68.7%と全国で最も高いことがわかっています。
2017年の東京における投資用マンションの平均価格はおよそ2,830万円で、毎年不動産価格は上昇傾向にあります。あくまでも平均価格ですので、エリアによって不動産価格相場は異なることを覚えておきましょう。
不動産価格は人口密度が高いほど高くなりますので、東京の不動産価格相場は地方よりも高くなっています。
そのため、「家賃で投資費用を回収できないかもしれない」と不安になるかもしれませんが、東京は家賃も高いため黒字で賃貸経営をすることは十分に可能です。
東京の平均家賃
大手ハウスメーカーの調べによると東京都の平均家賃は9.3万円となっています。これはすべてのエリアと賃貸物件を対象として出した数値ですので、ひとつの目安に過ぎません。
平均家賃が一番高い千代田区では22.2万円、一番低いあきる野市では6.2万円と大きな差があります。
（参考：https://www.daiwahouse.co.jp/chintai/tokyo/souba/）
東京での物件の選び方
立地
立地は不動産投資の成功を左右するため、立地を選ぶうえでのポイントをしっかり理解しておかなければなりません。
不動産投資が成功しやすくなる立地条件は以下の通りです。
- 人気の路線・駅
- 交通の便が良い
- 駅から徒歩10分圏内である
- 周辺環境が良い
間取り
東京は単身世帯が多いため、単身者向けのワンルームマンション需要が高くなっています。そのため、東京で投資物件を探すのであれば単身者向けのワンルームが手堅いでしょう。
ファミリー世帯が多いエリアに投資するのであればファミリー向けの物件を購入しても良いのですが、間取りが多いほど家賃は高くなりますし、そこまで需要は高くないため目安としては2LDKまでにしておくと良いでしょう。
エリア
東京都民が選ぶ「住みたい街ランキング」では、吉祥寺や恵比寿、新宿などが上位にランクインすることが多いのですが、住みたい街が不動産投資で成功しやすいエリアとは限りません。
強いて言えば東京23区のなかですと台東区や江東区、墨田区、江戸川区あたりが狙い目ではありますが、不動産投資においては特に1位のエリアというものはありません。
通学や通勤などで都内へ通いやすいエリアであれば需要は十分あるのです。そういったエリアにある物件のなかで築年数や利回りのバランスが取れているかを見極めることが大切です。
気を付けたいワンルーム条例
東京ではワンルームマンション需要が高いためワンルームの物件に投資をしようとお考えの方もいらっしゃいますが、その前に「ワンルーム条例」を知っておきましょう。
全国から東京に単身者が集まるのは良いことのように思えますが、「単身者は住民税を支払わない事が多い」といったことや「入居マナーが悪い」、「地域の活動に参加しない」といった悪影響もあることから、ワンルーム条例が制定されました。
各区でワンルーム条例を制定していますが、どの区も新たに単身者向けのワンルームマンションを建築しにくくする内容のものが多いです。東京都としては単身者層よりもファミリー層の定着を増やしたいため、ワンルームマンションをこれ以上増やしたくないという考えがあるのです。
このようにワンルームマンションの供給は減っているにもかかわらず、単身世帯は増え続けている状況にあります。
つまり、需要が供給を上回っているため不動産投資家にとっては好都合なのです。新しく競合が増える心配も少ないため、単身者向けの物件は非常に狙い目です。
避けた方が良い物件は？
さきほどは東京での物件の選び方をご紹介しましたが、東京で避けた方が良い物件はあるのでしょうか。
結論から言いますと、ファミリー向けの物件よりも単身者向けの物件の方が収益性が高く、需要も十分にあるため、あえてファミリー向けの物件を狙う必要はないでしょう。
ファミリー向けの物件でも1ＬＤＫ～2ＬＤＫであれば良いでしょうが、3ＬＤＫ以上となると購入してローンを支払うのと大差がなくなったり、もっと郊外に住もうと思う人が多くなったりします。
また、東京に限りませんが、自然災害による被害が大きくなるエリアの物件は避けた方が良いでしょう。地震や内水などの災害情報は必ずハザードマップなどで確認するようにしましてください。
東京ならでは？シェアハウス投資について
シェアハウスとは、複数の入居者が同じ建物内でリビングやキッチン、お風呂、トイレなど一定のスペースを共同利用する物件のことです。
近年は賃貸の新しい形として若者を中心に人気が高まっていますが、シェアハウス運営にはメリットだけではなくデメリットも存在します。
１つの物件を複数の入居者が利用するわけですから、単身者用の物件よりもシェアハウスの方が収益性は高くなります。しかし、シェアハウスは客付けが難しく管理・運営も大変なため、普通の賃貸物件よりも難易度が高いと言えます。
シェアハウスは空き家活用などにはうってつけですが、これから初めて不動産投資をしようとお考えの方は普通の賃貸物件へ投資した方が良いでしょう。
東京の不動産投資の今後
今回は東京で不動産投資をする時のポイントをご紹介してきました。
最後にポイントをまとめておきます。
- 東京は家賃が高く賃貸需要も固いため不動産投資は成功しやすい
- 単身世帯が多い東京では、手堅くワンルームを狙うのがお勧め
- ファミリー世帯向けの物件に投資するのであれば、1ＬＤＫ～2ＬＤＫに収めよう
- 不動産投資初心者は普通の賃貸物件から始めた方が良い
- 自然災害による被害が大きくなるエリアの物件は避けるべき
- 都内へ通いやすいエリアで、築年数や利回りのバランスが取れている物件を選ぼう
東京は地方よりも賃貸需要があるため、不動産投資に向いているエリアです。
不動産価格の上昇・下落のリスクはありますが、賃貸物件の供給は以前よりも減っているため、不動産価格の暴落は起こりにくいでしょう。
不動産価格の上昇に関しては、誰も予想することができません。
そのため、不動産投資をしたいと思った時に許容できる不動産価格であれば、そのタイミングが「買い時」です。
ただし、不動産価格やエリア、物件、利回りなど…投資物件を選ぶ前に知っておかなければいけない事は山ほどあります。
まずはご自身で不動産投資の知識をつけ、不動産投資を成功に導くために不動産投資に強い不動産会社へ相談するようにしましょう。
